北京楼市的分化，远超我们的想象
https://p9.pstatp.com/large/pgc-image/3a26fcc5a3fb43f38f6bfb024ead661b我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：新人首问： 房姐，我是京户，现有天通中苑大三居一套，能卖560万左右，去贷款剩余430W，还有600W➕资金，年收入正常60W，考虑孩子未来上学问题（还可以的学校就行）加上改善居住，想做房产的重新配置（工作地点是西二旗和来广营，所以西城东城没考虑，主要是朝阳吧，海淀拼娃不希望怕孩子太累） 1.置换望京宝星华庭1100万150平东西三居，贷款后手里还剩个小400万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 2. 置换望京澳洲康都1200万154平南北三居，贷款后手里还剩个小300万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 3. 置换海淀领秀新硅谷1200万150平南北三居，手里还剩个300万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 4.不卖天通苑，购入未来金茂府新房，960万160平四居，未来天通苑出租抵部分贷款，孩子上亚太实验民办一年15万， 其他也考虑过，新北苑离现在住的很近，环境不错，但是学区太一般，首开常青藤也可以买，学区也还好，嘉铭桐城DEF区太贵了买不起，紫薇天悦觉得也是学区溢价，朝外的卧龙不喜欢，枫林绿洲买不起 现在越看越晕，主要诉求就是学区+环境好+保值升值，问题是 1.请问房姐以上四种方案哪种比较好？有没有其他方案或者推荐的区域？ 2.天通苑值得留么？置换还是二套好呢？（三代人住必须大三居） 3.未来金茂府升值潜力好么？还是望京的更保值升值？
回答：1. 领秀新硅谷低密度社区得房率高 ，住起来比较舒服，但是西二旗的位置不如望京 2. 方案上建议1>2>3，置换就将天通苑出掉 3.金茂府还是沿用他的配置标准，户型方正通透自住不错，临进铁房交通出行方便。问题是这一片未形成产业带，如果只是住宅区 这个价格就是明显的溢价了，并且未来科学城现在看起来没啥起色，升值潜力比起望京还是要差
提问：新人首问，房姐您好，最近在看通州的二手房和新房，比较关注运河商业区，那边有京贸国际城，百合湾，还有比较旧的二手房月季园和牡丹园，新盘就融御，我看很多分析文章都在说融御地段最好，规划更好，但我觉得融御只有交通规划，还有一些商业配套，但是京贸国际那边的小区更靠近商业区和运河，以后会更繁华和热闹点，反观融御虽然离交通枢纽比较近，但我觉得离地铁站和火车站近，人员成分更复杂一点，房姐您怎么看呢，另外二手房均价更低，融御价格多少您觉得适合入手呢。谢谢。
回答：融御还行，最大的问题是价格，这个单价还指望有多大的升值空间也不好说，没给购房者捡漏的空间，没有让利给购房者，短期基本站岗，除非长持还有价值。 通州目前看好的盘 京贸国际城 bobo自由城 百合湾 运河湾
提问：房姐好，帝嘟户口，需要在另缴线入深Z，上H户口吗？如果需要，房姐聊房有类似帮忙的业务吗？
回答：北京户口是户口里的顶级产品了。 按照市场价来计算： 北京150万 上海60万 广州10万 深圳本科专科直接落户 天津2万 如果夫妻两人，有一人有北京户口，另一人还没有45岁以上结婚10年未满足随迁要求，可以根据买房需要，先落其他城市户口用于购房资格。 户口的作用，首先是为了买房赚钱； 有了钱，才有生活，才有户口的意义。
提问：新人首问： 一、现状：CBD房产一套市值1000左右，有一定上涨空间，南三环民水民电商办一套出租中，子弹400，家庭月收入4w左右，比较稳定，但养两娃开销较大。家里老人有sfsd资质，目前老人在外地，预计十多年以后回京居住。孩子在海淀读书。 二、诉求：拟用老人资格入手一套保值增值，以租养贷，短期内主要用于投资，无学区要求。 三、问题：之前看了一些您的问答，感觉您比较推荐望京、朝青板块以及天通苑大户型。因家人有较强的“次新房”情结，且不太愿意杠杆太大影响生活，在房子租金外愿意加5k\/月的杠杆，1.请问您有什么小区推荐？2.沿28号沿线寻找是否有成长空间？3.第一轮撬动持有几年后卖出挣一点后再换一套价值更高一点的操作是否可行？如果可行，怎样操作为妥？4.现在jyd似乎利率更低，是否有必要抵押CBD的房子？ 期待您的回复，谢谢！祝您端午节快乐，万事如意！
回答：根据你的情况，建议看600-700的标的。优先看 天通苑顶复，朝阳可以看下 青年汇佳园 首开常青藤 润泽悦溪 首城国际 等 5年左右 有赚钱效应即可置办下一套。因为你并不愿意加高杠杆，所以jyd的资金作用不明显，用不用都可，用老人sfsd也是可以的。
提问：房姐好，新人首次提问。 目前状况： 在合肥有一套学区房 大概价值160w 贷款还完了) ，手里大概有150w 现金 因为买合肥房子的时候用了我名字 所以用掉了首贷资格 如果卖掉合肥房子，一共有310万 再腾挪点 首付六成大概能买500万的房子 诉求是希望买一个居住环境还不错的房子，保值，如果有和还行的学区就更好了。自己工作是互联网，大概率未来跳槽也会在中关村 西二旗 后厂村路或者望京那边。 目前有几个选择： a 澳洲康都朝东一居室 大概60多平 有朝阳学区 距离地铁和商业都不远 小区环境不错 人居氛围浓 且之前房姐推荐望京片区。可是担心的是五年后如果要置换 房子略旧 会不会保值有问题，而且未来望京片区有很多更加新的房子出来 可能更不好出手 b 亦庄的融创亦庄一号和招商臻珑府 能买89平的。好处是新房 且亦庄之前去过一次觉得发展的真的不错 小区环境和物业 品牌都好 可是担心住不了，而且没啥学区 c uhn国际村的北向开间。优点是小区环境不错 缺点是朝向北 而且太小了 大概50平吧 也没学区 想咨询下房姐： 1 我这么操作 二套首付6成 按照房姐的说法不是好做法，那怎么操作更好呢？ 全款 再抵押贷的话 有没有垫资公司推荐 怎么操作抵押贷呢？ 2 选房这几个的话，abc房姐觉得哪个更好呢？ 非常感谢，期待房姐的指点，谢谢～
回答：5年内不需要学区的话，就不用考虑此属性 亦庄的融创亦庄一号和招商臻珑府 属于限竞房，7-8年不能卖，也不能抵押，离你上班的地方也有点距离。 澳洲康都会比较合适，5年后换房完全没问题。uhn国际村价格偏高 全款抵押的操作看下之前的回复，有过详细解答
提问：房姐你好，北京的刚需，别的城市有房贷，北京是二套贷款，首付预算190-200。想购入一个迷你两居。夫妻二人都是做IT行业的，所以希望能挨着进城比较快的地铁线。请问有推荐的区域吗？谢谢
回答：按二套标准只能350以内的标的，北面看看霍营板块的 华龙苑南里、华龙苑中里，不过小区老了点，貌似要做旧改，外立面会有改善，还有就是天通苑板块，东面看下 常营和管庄，像 金隅丽景园和住欣家园 也都是上车盘。南面看下旧宫亦庄板块
提问：房姐好，新人首问，我的情况是这样，工作在双井附近，打算买二手房，意向是买3居，爱人对小区品质和户型比较看重。双井附近一带，符合条件的都远超预算。目前在看亦庄金茂悦113的，和枫丹壹号113，以及和成璟园。自有资金大概300左右，预算总价包税费700内，打算全款再抵押(您有渠道吗)。这3小区，目前都是无地铁，开车到工作地点大概在34十分钟左右。我的疑惑:1.这三个区域哪个潜力更好，目前更倾向于枫丹壹号2期，lj网单价在6万-6万4左右，是否能入？我们自住为主，对学区要求不高。2.今年上车，何时出手会比较妥当。现在国内外经济不明朗，有点担心。3.面对比较强势的业主，谈判有什么建议。您若有其他推荐楼盘，请指点，多谢！
回答：1. 可以在和枫丹壹号这个盘还不错，价格可以入 2. 春节前入就可以，经济不好才应该买房，现在放水严重，肯定会刺激房地产， 现在M2增速都超过11%了，现金在持续贬值 3. 谈判策略看看精华帖有过介绍
提问：房姐好，新人首问，期待回复：贷款二套，房子首套，首付在250-260万左右，勉强可以看总价400万出头的房子。考虑未来几年有孩子后自住，兼具保值投资价值。目前我在金融街2号线上班，老公在10号线安贞附近，未来2-3年后工作可能会换。个人偏好南北通透带正规客厅的房子。现在看了几个房子： 1、松榆里，92年公房，板楼四层69平，410万，南北，类似田字格户型，三居可以当两居，装修保持不错，但是楼道环境和小区环境很杂乱。离地铁有点距离 2、南新园，95年楼龄，南北，62-70平左右，380-410万，装修普通，小区环境感觉还可以 3、石佛营东里105号院，92年，南北，58平左右，380-385万，普通装修 4、石佛营西里，小三居，94年，楼层高，72平，普通装修，400-410万之间 5、南湖渠西里，小三居，69平，86-88年，420-440（这个小区今年涨了20万多） 6、南十里居，小三居，69平，87年，400万左右 7、磨房北里，小三居，62-69平，400-430万，91-92年 8、双花园西里，88年，小三居，69平，440万 9、十里堡北里，小三居，69平，420万 10、农光里，92年，南北，小两居（次卧较小），62平，400万 问题： 1、上述房子基本都是板楼无电梯，基本在2-5层之间，能帮忙在上述房子中排序吗？ 2、请问90年后的板楼老公房和同小区的电梯塔楼房（楼龄新，但感觉更杂乱）哪个更有投资价值？ 3、是否还是其他具体推荐的小区，如酒仙桥一街坊、北湖渠、甘露园、美然动力等小区？
回答：1. 保值角度这一类上车盘差距不大，基本都是跟随大势，以你自住的角度来选择 南新园、松榆里、石佛营西里、农光里 建议在这几个中选择 2. 板楼塔楼本身不存在谁比谁好。 差异无非就是采光，密度，朝向。 价格才是比较的关键 3. 还可以看下 丽景馨居、晨光家园、酷特区
提问：房姐您好，首次提问望翻牌～家里有西府景园二居室一套，想卖掉置换成3-4居改善性住房，希望置换住房总价在600-700万之间，总面积在110平方米以上，新房二手房均可，希望小区品质好点。看房子下来只有门头沟，大兴的部分房子符合条件，请问房姐1.丰台西南四环西府景园是否还有升值空间，现在出手是否太早 2.可否帮忙推荐一下可以600-700万可以购买的改善性住宅楼盘，最好有一定的保值增值属性，非常感谢！
回答：1. 西府景园属于纯居住盘，相对密度较高，居住环境马马虎虎，这一片升值空间一般。 2. 门头沟太偏不建议，大兴可以看下，另外推荐在丰台角门、马家堡、草桥可以看下 例如 富卓苑、星河城。朝青和百子湾、常营 也淘一下 例如 国美第一城、后现代城、苹果派。
提问：新人首问。关注很久，房姐的专业最终吸引我加入了星球，现有难题，请房姐指点。家庭名下共2套：一套在大兴彩虹新城，已持七八年，底层九十四平两居，余贷80+；二套在融泽嘉园，六十六平高层一居（2022年底可卖），余贷50+。孩子2022年上小学，计划换到西城或海淀中等学区。带娃主力在魏G村上班。家庭年入60，手上目前子弹100。问题1.置换成本较高，应该现在出掉彩虹换到城里，还是2023年出掉融泽，小孩办转学？2.卖彩虹，满五不唯一，因工作不便LH，担心卖不上价，怎么将税费影响降到最低？无其他房票。3.目前倾向买海淀中等学区如中国农科院内，兼顾自住，买700万以上的两居，但融泽一居将来也不方便住，请问应该如何通盘考虑房产安排？
回答：1. 卖彩虹换城里，小孩转学还是有点风险的。 2. 不能LH也不能赠予的话就没啥好的办法了，着急出售只能自己承担税费 3. 中国农科院可以，另外可以看下 橡树湾。前期可以将融泽抵押掉，盘活资金填充子弹。
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