北京楼市：买房切记不要赌，这是内行人的忠告
https://p9.pstatp.com/large/pgc-image/b83d9c1957094b68801ab481a6430d08我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：本人房产投资小白一枚，错过了几轮房产增值机会，实在缺乏眼光。最近和一个管规划的朋友聊到望京有个老小区近期要拆迁，不知道买这种老破小等拆迁是否合适？另外买两个小户型还是买一个大户型合适？如果拆迁能否获得超额收益？假如未能如愿拆迁会不会砸手里？烦请投资大神指点一二。 PS：周末特意去考察一下这个小区，典型老破小，周边楼盘较高端。交通不错，步行5分钟有地铁，开车5-10分钟能上四环和高速，小区门口一个综合商场配超市，位置很不错。 请指点！多谢多谢！
回答：管规划的朋友——这种属于接触不到核心资源的圈外人。 强调一下： 北京买房，不要赌拆迁 北京买房，不要赌拆迁 北京买房，不要赌拆迁 北京的城市建设非常克制，即使是确定的拆迁项目本身推动极慢，更不要说新的拆迁项目。 消息灵敏，俗话说谁家还没有个当官的亲戚呢？当真有拆迁动静，一丁点的消息很快就会导致整个小区抬价： ——想要博拆迁，先把拆迁赔偿款代付了。 当然，还有一种是做笼子的，和你的描述有些类似。
提问：房姐，您好 现手头500，天通中苑电梯复式一套（180平）。出于改善目的，现在考虑二套洋房一楼带下跃和院子，请问： 1、目前看了西山锦绣府、万橡悦府、观承望溪、融创北京壹号庄园、翡翠公园，基本都在800w-1000w，目前对翡翠公园比较感兴趣，对这几个项目您的建议如何？ 2、除了上面几个项目，您有其它建议吗？工作在高教园区附近，有车，希望通勤距离40分钟以内。 3、初步想法是天通苑房抵押贷款+现金，付首款80%，剩余20%组合贷款。不知这个方案是否合适，您有何建议，尤其抵押这部分。 4、天通中苑的房产要留吗？计划二三年内有合适价格卖掉还贷款。
回答：1. 西山锦绣府>万橡悦府\/翡翠公园>融创北京壹号庄园>观承望溪。翡翠公园可以入，缺点就是周围有点乡村。 2. 天通苑贷款已经结清了就直接抵押吧，思路没问题 3. 如果还贷有压力就出掉，否则就做为投资盘继续持有
提问：房姐您好，我的情况如下，我是外地人落了京户，有车，未婚手里子弹100w，税后年收入35w，谈的男朋友计划明年结婚，他手里子弹300w，无车，也是外地人京户，收入不稳定事业在起步阶段估计他两年内往家里拿不回什么钱。两人都是首套首贷，婚后就计划生孩。 plan a：明年和男友一起350-400万首付，300w月供买一套三居上车房，不考虑学区（孩子还没出生几年后根据家庭收入情况再做安排），只考虑投资+自住。我工作在海淀三环，工作时间较为自由，所以购房区域也都可。想请您推荐几个小区。 plan b：两人婚前用足首套资格，买两套。只考虑自己的能力，我自己100w首付，看了一圈最近关注了亦庄橡树湾，感觉整体很好，可以自住，预计5-6年以后如果有地铁加持投资属性也很高，想入手一套两局，我自己可以无压力首付和还月供，或者紧吧一点买个92平小三局。请您帮忙看下亦庄橡树湾到底怎么样，可以买吗。至于男朋友300w现金，可以买个总价500w，他两三年内没啥稳定还款能力，可以买个投资属性的小房子租出去，这部分您有什么投资推荐吗。 plan c 直接跟男朋友一起买个橡树湾小四局121平（200w首付，总价500w），23年底可以入住，先租房住，手里留200w现金理财，为以后买小学区房攒钱。 看了一些您的公众号文章，看您比较看好通州和亦庄，希望您能看到我的提问，谢谢啦
回答：你好，如果你指标够多，肯定是拆开买总价低的更合适，毕竟两套的租金肯定高于一套，另外涨幅上来说，总价低的更有保证一些，也更好卖一些。 马驹桥那个地段，很难让人看好未来增值，实在投资就就是赌低价+华润品牌溢价了。当然这个房是纯商品房，价格倒不算贵就是。 缺点就是 周边配套还没起来，有些荒，马驹桥 一直以来因版块的交通配套，被人诟病。 300万左右，建议你看看东五环外一点北京新天地、柏林爱乐的正规一居室 如果五环内的话，可以看看炫特嘉园的一居室，或者大望路CBD传奇、金港国际的开间都行 总价500万，关注朝青板块：华纺易城 青年汇佳园 珠江罗马嘉园 国美第一城
提问：房姐你好，现在有资金300，首套资质，想买总额800以内的房子，一要住宅品质（次新）、二要升值潜力、三要一梯两户板楼、四要面积在110-150，请问您推荐那几片区？想去踩踩盘。谢谢！
回答：300首付，如果要尽量买到更大的标的，首套按揭不太行，需要全款再抵押。 选对选筹，做好评估＋贷款，可以买到750左右的标的。 如果要求1234等条件，代价是选筹妥协，进而可以买到的总价（结果）随之降低。 次新一梯两户的标准，非郊区基本单价基本在8万起，面积110，总价900万起。 一梯两户的次新优质产品，两居少有有110这么小的。
提问：新人首问，未被回答，第三次提问！ 北京原住民，孩子5个月，户口在东城，老崇文区域，媳妇在崇文门附近事业单位上班，暂不考虑学区问题，二套资格。 目前居住在华威西里，已购公房，63平，楼下17号线在建中，出门50米就是地铁站。想置换一套90-120平左右的次新，兼具居住品质和一定的保值性（至少跑平大盘）首付控制在500左右，想尽量还在这个区域附近，孩子上学和媳妇上班交通方便一些。附近转了很久，南边看过方庄、成寿寺，北边看过双井、大望路，东边看过世纪东方，但要不就是单价太高，买不到理想面积的，要不就是品质差一些，目前看过感觉相对不错的是二环边上的方丹苑、三环边上的美景东方和四环边上的世纪东方。请问房姐我该如何选择？除了以上三个是否还有其他更合适的地段或者小区？ 另外，我想等两年再置换，一是因为孩子还太小，再一个是想等到17号线全线通车，请问房姐地铁通车后华威西里是否会有一定的上涨空间？是尽早换还是可以再等等？
回答：方丹苑小区凑合，但也没啥亮点，有车还行，没车走到地铁站还挺远的。属于朝阳，价格倒不算高，涨幅一般。 美景东方，这个楼盘是附近不多的商品房，虽然房龄略老一点，但周边配套交通都还可以，流动性也不错，值得长期持有 世纪东方位置有点偏，不建议入 当地铁施工时，利好就已经开始兑现，利好都会体现在价格中，一般通车的时候不会有大的涨幅。 你现在的首付充足，再等两年有踏空风险，现在可以适当拉高杠杆入一套高总价的标的，用来满足5年以上的自住需求，未来也不用考虑换房
提问：我在杭州，不过我好像没有找到杭州的房姐，所以来问问。是这样的，杭州滨江区有个写字楼，叫长河商厦，40年产权，10年前建成，想买来装修自住，滨江房价一般在4万左右，但是长河商厦的房价2w不到，小白想了解一下，是否会有坑，10年前的写字楼是否值得购买，如果去看房，有哪些需要留意的观察点？
回答：买写字楼和住宅是两套逻辑，两个的价格没有对比性。 写字楼首先是不通煤气天然气的，而且很多也都没有上下水，然后就是商业用电，物业费也比较高，这个成本支出可不小。办公室写字楼是物业统一管理的，一般不允许住人的。 如果首付低，建议要么郊区地铁盘或市内老破小，自住舒适型还是保值能力都远好于写字楼
提问：房姐，您好。我们二套贷款资质，手里有150万现金，总预算计划在260万左右，打算买一套一居室（90年以后）。家庭年收入较低，在30万内。目前关注了西罗园、洋桥北里、石榴园北里、华威西里、潘家园东里、双龙南里、石佛营西里、甘露园南里。请问您有什么建议呢？谢谢
回答：这个总预算能看的标的不多，这类产品涨幅类似，属于价格传导链的末端，选择上注意房龄和楼层（尽量不选顶层）即可，未来会更好出手，还可以看下 丰台板块 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场
提问：房姐好，我们现在住在惠新西街，房贷6万5\/年，年薪30万+，家庭无负担，工作稳定。打算年底入手二套一居，首付120左右，信用贷可以60万，或者找抵押公司全款后做一抵。刚开始在网上看双龙南里，石佛营，请问您觉得还有什么适合的小区?哪种贷款方式更好?希望租金可以大概覆盖房贷，不要离现在的家太远，以后我们养老住。谢谢~
回答：推荐你看看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 这几个都不错，都好租，也都带电梯 建议看300+的标的，流水覆盖月供的2倍，风险可控，也不会对影响生活质量。首付过低情况建议全款抵押入
提问：第一套08年买的，原值低，没有贷款，炫特三期一居一套，东和北向，大概360万，面对铁路。 二套刚买了东城交道口小学区，48平一居，孩子4岁多，贷款200，我老公名下，还没过户，两人工作在亦庄，租房。 考虑把炫特房子卖了，贷款买亦庄两居或三居(用我妈的sfsd，接力贷)，第二套年底过户，在这段时间炫特算满五唯一房子卖掉，省下税，看到您说石佛营有潜力，亦庄新房普遍溢价，又犹豫应不应该出手炫特房子，用这个钱在买个大点的，买哪里？有自主保值的需求，家庭税后60W 问题， 1.炫特旁边铁路要改高铁，面对的房子是不是会很受影响，是否应该二套过户前出？还是继续留着出租，目前租金不到7000。 2.想在亦庄近地铁买房是考虑到：这两年老人可以住，顺便看孩子，过两年我们搬到城里，老人做地铁过去帮忙放学接孩子。周末一家人可以在大房子里聚一聚。这种操作可行吗？ 还是应该考虑别的地方买？ 3.亦庄次新有什么推荐，最好靠近地铁，没车。二手房的问题要想税费低些，首付要高。 3.路东瀛海新盘看了些，哪个相对性价比高些？关注了，中海寰宇时代，但看到有人说南2.8公里有个垃圾焚烧站，融创北有高压线，这些因素要不要重点关注。交房比较晚，这两年住不上了。
回答：1. 临街高铁会有影响，炫特属于上车盘可以出掉 2. 你们考虑自身的居住需求当然没问题 3. 考虑保值属性二手房建议看 万科金域东郡、海梓府等 4. 中海寰宇时代可以入，这两个问题对房价影响不大，另外可以看看经开汀堂，禧瑞天著
提问：房姐，我有子弹2500万，想在北京找一个盘投资，你建议哪里？本人住孙河、中央别墅区附近，对这里比较熟悉，也比较喜欢这个区域。
回答：首先投资不选别墅，这个预算可以看看中信城小三居双卫户型，富贵园商品房大三居，或者清芷园大三居， 望京的东湖湾，臻园，保利中央公园 也不错，高总价的房子最好买南北通透的 高层最优，景观很重要，切不可太看重租金。
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