武汉楼市：这个板块危险了，房价一降再降
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提问：睿智的房姐你好，特别想看看你对徐州房市的解读。徐州目前房子还值得投资吗，如果投资哪个片区比较有潜力？盼望房姐赐教！
回答：你好，徐州，洛阳，临沂，绵阳，襄阳，南阳这种城市就是三线城市。 最大的特点就是本地人口众多，也算是个小一点的中心，但是又达不到二线的程度，炒作过后二手房流动性枯竭的太严重。 一手非常猛，学区非常猛，但是很容易掉坑里。 短炒有一定前途，但是从长期来看，不值得长持，即使短期内冲高也会很短时间内冷却，没有太大价值。 小城市成为交通枢纽，最多算是轻微利好，只会加快劳动力和人才的输出，安徽的阜阳、蚌埠，江苏徐州就是枢纽，发展很一般。 小城市被大城市包围，反而是不幸，大城市只想吸你的血，中国的大湾区根本做不到像美国、日本那样明确分工，反而是每个领域都想分杯羹，不可能我做金融，你搞科技，他搞制造业，每个大城市都想成为综合性、具有全国影响力的城市。 夹缝中的小城市房地产没有未来
提问：房姐，能评价下福星惠誉月亮湾这个项目么，我12年错过了徐东的福星惠誉，对这家公司还是有点念念不忘的。 月亮湾地段在我看来非常好，设计外观都挺吸引人。然而我自己眼光不稳定，还是想请房姐把把脉，谢谢～
回答：福星惠誉月亮湾壹号，在内环比较核心的位置，去哪里都方便，自住不错。未来要看滨江商务区的发展状态，目前来看，进展比较慢。 缺点是学区一般，商业氛围不浓，不是一线看江。 总结：自住可入，投资一般。
提问：美丽的房姐，我还是小白，我们年轻夫妻在深圳工作，后期很有可能去武汉工作。现子弹50，摇中了武汉花山联投瑞园146平房子想自住的，户型和价格都挺好，但现非常纠结要不要买？怕买了万一不去武汉不自住，房子太大又脱不了手。现在年薪20，如果不买的话，接下来要怎么办呢？烦请您帮忙分析一下吧[抱拳][抱拳][抱拳]
回答：你好，花山的优势，我们在圈子内分析过很多次，大家感兴趣的可以搜索往期问答。 此外，选择花山还有一个重要的原因：价差关系决定着未来涨幅。 东湖高新区未来10-20年里，最贵的房子在哪里？ 毫无疑问，是光谷东核心区。 方法论：所有的价差形成的沟壑，都会在时间的长河里被价值抹平，让价差保持在合理的区间。 价差/交通距离=N，我们要找的，就是这个N最大的区域和楼盘。 所以，各位，摊开武汉房价地图来看。1.8的光谷东和1.3的花山，现在保持了5千的价格差，部分楼盘甚至价差更大。 所以找这个城市价差关系最大的板块和楼盘，不管是辐射效应、轮动效应、溢出效应，你都是第一受益区域。
提问：睿智的房姐，您好，希望您能帮我解答一下困惑。 购房情况 ：我和老公婚前各有一套房，我的房子和前夫离婚没有析产，是两人名字（约定后期直接给孩子），老公的房子和弟弟互相以对方名字购买，目前房子都有按揭。 准备实施： 1.现在为了增加购房资格，我准备和老公jlh，还清老公本人房子（房产证为老公弟弟）按揭，将房子过户给老公本人，老公名下两套房，我一套房，我还有购房资格。 2.产证满2年后（因刚办理房产证），将老公弟弟房子（现户主为老公）过户给老公弟弟。老公名下一套房，老公还有购房资格。 请问房姐这样操作是否可行，您有更好的建议吗？
回答：你好，你老公和弟弟的房产可以相互对敲，走买卖的流程过户。 如果是想把老公和弟弟的房子都过户给对方，只能这样操作。 如果是想腾出房票，一般是建议把贷款还清之后过户给老人。
提问：房姐你好，武汉没有购房资格，子弹30左右，打算买不限购区。问了清能的置业顾问，108平，2楼，单价9650，可以入吗？但是要23年才能交房，房贷要硬抗，或者买联投的二手房，也有单价1万以内的，这样买了可以租出去缓解一部分房贷压力。有点纠结，请房姐指点一下，辛苦啦！
回答：你好，买二手还是买新房，从来没有定论，有人觉得新房不能立马出租，可是二手税费折算成租金也是一样。 有人觉得新房省税，可是买的没有卖的精，开发商往往会把竞争盘的交易成本算进去。 所以怎么买，建议计算交房时间和 装修 租金成本，综合判断，关键看价格。
提问：美丽智慧的小姐姐，您好！我是付费新人，问题如下：身份为公职人员，夫妻双方年收入38-40万左右，生活在浙江四线小城（丽水：目前小城房价很贵，均价都是2万多一平）。目前名下一套房自住，有公积金70万贷款，每月公积金自动还款，这套房还款不用管；一套省城（杭州）全款酒店式公寓，每月收租金3000元；一套143方江景洋房刚买不久，有商业贷款198万，用了孩子名字做了接力贷，每月还款10829元；8月份听了朋友建议入手一套重庆南岸区江山汇小区二手三房小户型（93方），楼层25\/33.均价1.46万买入，按揭贷款114万，每月需还款8043元；以上每月还款共计2万元出头，目前感觉月供有点压力。问题如下：1、我目前这样的负债率是否过高？重庆买的二手房产月供可以用什么办法解决，小姐姐您有什么好建议？2、重庆南岸区江山汇小区房子在您看来买入价格贵了吗？未来升值空间如何？五年翻倍的期望能达到吗？3、我买洋房时用了孩子名字做接力贷，对明年小孩自己购房贷款有什么样的影响吗？会影响他的首套首贷资格吗？4、公寓入手时78万，现价可以卖115万，要卖掉吗？如果我想把公寓卖掉给儿子在杭州买房要怎么操作合适？5、我一直想在杭州买房，或者用儿子名字在杭州买房，但因没有购房资格，一直买不了，您有什么黑科技可以解决吗？请不吝指导！很抱歉，我的问题有点多哦，恳请美丽智慧的房姐百忙中给予回答，拜托啦！非常感谢！
回答：你好，聚丰江山这一套是市场价，算上税费1.46可以接受，做民宿或者分割出租缓解月供压力。目前重庆市场没有明显的价格洼地，也没有纯粹的最好版块。潜力相对比较大的如南北滨路、冉家坝、弹子石、都还不错，可以长持。 接力贷是用你们的名字买的，孩子作为共同还款人，不占孩子的房票和贷票，会侵蚀流水。 公寓升值潜力不如住宅，可以卖掉，用儿子的sfsd继续买入。 杭州大专学历可以落户，父母可以随迁，离婚可以多腾几张房票。
提问：#新人首问！ 刚刚加入圈子。目前手上现金800w，还有一个购房名额。需求纯投资(长线持有5-10年)。 目前看好以下四个楼盘： 1.中海二七滨江 单价4.3左右 面积128-143四房 2.琨瑜府 单价2.4 面积170-190四房 3.中建大公馆 单价预计2.6 面积160左右 4.创新天地 单价1.9 面积180-240 因为房票有限。家里也全部限购。只能选一套，长线持有的话哪个更合适呢？ 中海是ceo盘但他是二七目前唯一的一线临江无遮挡楼盘，并且是小户型。绿城华发看江的都是大户型，前面还有滨江苑，中信最前排是公寓。 请问有什么建议吗？我知道投资应该投单价低的关山或者光谷东这种。但是房票实在有限，所以顾虑单价低的小区绝对值太低。
回答：你好，子弹800，武汉装不下的，建议优先考虑一线城市，北京 上海 广州现在都是很好的进场时机。全款抵押的方式买入，不占武汉的房票，也不占武汉的贷票。 一线城市买完再考虑买武汉，这几个盘投资更倾向琨御府，房票珍贵，买大户型长持也没问题的。 当然考虑自住二七滨江更好，但是溢价太高，未来升值潜力跑输刚需盘。
提问：房姐，新城桃李郡怎么样，首开阶段值得入手吗？后期升值空间大吗？另外汉阳江滩一带有投资价值吗？世贸锦绣长江，绿城，金茂府怎么选择？
回答：你好，新城桃李郡如果考虑自住可以买，纯投资一般是不建议买东西湖的。 汉阳江滩商业气氛很差，板块发展起来需要时间。 长远看，江景房是稀缺资源，保值能力强，如果是自住，看江大平层，可以入手，长持。
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