北京楼市：普涨不存在了，别再闭着眼睛瞎买房了
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/0a9a4da27b8f4713ae2b9a4cf4ebd1d2我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐好！新人首问，首套首贷，目标刚需两居室，总首付180W以内，总价450W以下，在民航医院附近工作，计划明年结婚后要小孩。目前在这个预算范围内的房子，我看了金隅泰和园、兴隆家园（回迁房那几栋）、丽景馨居甘露晴苑的房子。咨询如下问题：（1）我的思维比较局限，从您角度来看，金隅泰和园与丽景馨居哪个更好？金隅泰和园为两限房，13年房子比较新，加上转商费后价格与丽景馨居差不多，户型优秀，缺点是交通不方便，门口路也不方便；丽景馨居01年商品房，房子老一些，户型差一些，优点是交通方便。（2）跳脱上述3个小区，还有其他更好推荐吗？东坝预算内的房子和金隅泰和园类似，而常营的房子五环外首付比较吃紧。感谢！
回答：金隅泰和园的位置不好，不推荐 ，而且上车新盘基本都是溢价，没有太多品质可言。上车人群大多是短暂居住未来都会换房，只是满足基本居住的功能。这些因素决定了，上车盘的品质没人会长期买单 450以内 建议关注以下楼盘： 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里。
提问：新人首次提问，户口vs工作居住证和换房问题 两人自住75平大一居，因为理念希望孩子走国际学校路线. 不考虑公立路线. 考虑未来房子置换和身份问题: 1. 不考虑公立学校，户口是否有价值？您了解办理北京户口和工作居住证是什么价格？ 工作居住证可以买限竟房吗？ 有朋友说2个月内拿到京户，办好给钱您觉得靠谱么？有什么坑吗？ 2. 国际学校费用高昂，我们担心未来支付不起孩子的学费，若有户口可以让孩子走公立路线，高中考国际班然后出国，费用可以大大降低，为保底选择. 工作居住证可以实现私立转公立高中就读吗？（不高考） 3. 目前房子估价580到600左右（租金1万2，房贷月还款7700），租金高不想卖，老人可来住. 稀缺纯南向大一居小户型，自住特别舒服，不知道是否具有持有价值？我们都没有首套资格，现金子弹预计800.在乐成国际学校附近想置备一个2室加保姆间或者三室，您有推荐的小区吗？最好没有学区溢价但有保值潜力. 4. 孩子爸爸马上上emba, 毕业后不知道是否有落户资格？ （涉及大量引起希望这条不要公开发表 或者隐去问题 1 2 和4）
回答：1. 限竞房的购买同普通商品房是一样的，工作居住证可以买。可以明确问下你朋友的操作方法，在判断是否靠谱 2. 进公立高中政策上不确定 有点困难难度。可以高中争取考到好的私立高中 读完出国，比如人大附朝阳或者建华这种的，或则小学初中公立，考进好的高中国际部 更可行。 3. 可以看看天之骄子、九龙花园、苹果社区南区等 4. 毕业后能增加积分，没法直接落户
提问：智慧的房姐您好！新人首问，最近拜读了您的专篇，收获颇多，按照您推荐的一些区域选择一些楼盘，现在有点纠结，请房姐指点迷津！感谢回答！我的情况如下：北京买房的目的，把户口落下来，本人现在西安工作和生活。所以在北京自己的学区需求不是很明显，预算550-600万左右搞定。 目前主要看的是海淀片区的清河附近和朝阳的朝青板块 首先：海淀五环里感觉没有合适的标的，要么楼龄超15年，价格太高，超过预算，主要感觉自己没有这种需求，不想买这种被学区绑架的房子；再海淀的清河看了几个小区： 1. 清润家园有个房子是毛坯2010年的回迁房不满两年，有税费，面积80，算上税费520万，我觉得还合适预算之内，就是问了中介这个小区情况是3栋楼是回迁房，两栋是市公安局的家属楼还是宿舍楼，小区中间有个小花园，有健身器材，交通还行。我看是就是价格和楼龄了，担心小区品质，后期不好出手； 2. 2010左右的有个莱圳花园小区，单价和总价都要高点，位置和这个差不多，单价都在七万左右。标的物标网价585万左右。 3.福美苑的房子价格也还行，但是网上说是两限房，不知道环境咋样；您怎么看这个小区？ 4.另外就是在朝阳的朝青板块看了：青年汇、国美第一城（网上说这个有铁路，没有看太多）、炫特家园，这三个也有合适的标的，现在就是纠结海淀清河这几个小区和朝青这几个那个更好一些。 请房姐给分析一下，十分感谢。
回答：1. 清润家园这个小区二类经济适用房吧（按回迁房管理），税比经适房稍微少点。南向小两居户型还可以，塔楼很高，如果买到高层视野还可以。不过大塔楼大多户型较差。感觉不如旁边清景园（一类经适房），那边板楼为主，户型更方正 2.莱圳是一个大盘次新，户型很经济（正规2居70多、3居110多），地铁也很近，基本上西小口那边选次新，买不起世华龙樾的只能考虑莱圳，莱圳具备很强的稀缺性，优先考虑 3. 福美苑小区很小，总共两栋楼，绿化也一般，两限房税费高 4. 不自住不需要学区，就没必要看海淀，大方向看朝阳，租金更好，优先炫特、青年汇嘉园，其次看莱圳
提问：房姐好： 我家女儿还有一个北京指标，不是刚需买房，计划600万内够一套房子，家中一直在奥森附近住……目前看了奥森ONe89平的550万（限竟房），筑华年的85平也要600万左右！……还有看了一个展览路的65平92年的580万！……烦请房姐，给个建议！……除去这三个地外，600万内，你️好的建议吗？（可以不看区域） 谢谢
回答：你好，限竟房9年左右才能变现，如果你买来投资，时间太久了，很难保证9年内没有卖房打算。项目整体马马虎虎，其实还是有新房溢价的。 筑华年这个盘在北苑那些次新房里面算很一般的，但绝对品质也说的过去。 如果是自住，这几个盘都不赖，但是考虑投资，其实有更好的选择。 总价600万以内，比较推荐朝青板块
提问：房姐您好，新人报道，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。
回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等
提问：房姐您好！上次咨询过您，但发生了一些变化，急于再听听您的建议！具体情况是：家庭年薪约100w税后，有孩子11岁，有一套东城和平里62平老破小，还有190万贷款，老家一套20万货款，手头有800w，急于上车！上次本已决定买通州京贸国际城141平890w，但后来开发商说是要先给200万（给个人的，什么手续都没有），再和开发商签低于总金额200万的合同，担心风险未下手，现在只剩下1.Bobo自由城740万122平三居，价格楼层适中 2.通州MOMA118平新房，单价67000多，地段差点3.后来又看了亚运村远洋万和城88平1000w ，贵4.运河湾南区135平750w,但临主干道和铁路，很吵 想咨询您： 1.京贸国际城那种情况能买吗，风险高吗？ 2.如果京贸有风险，是考虑远洋万和城（11万单价感觉贵了点），还是BOBO自由城（06年房有点老了），哪个更有投资价值？哪个将来更好出手？哪个更扛降价风险？ 3.MOMA的新房可以考虑吗？（周边乱，地段差一些），另外运河湾南区（吵，下午两点后有遮挡）值得考虑吗？ 4.如果都不合适，麻烦您给点建议，还有哪些盘可以推荐？感觉要错过购买时机了，急！谢谢您
回答：感谢付费 1. 有风险的，谨慎点没错 2. 远洋万和城11万溢价过高不建议选，BOBO自由城略好点 3. moma这类小区有一定另类元素，价格一直偏高，没啥投资价值，北京的MOMA涨幅一直不行 4. 通州那块第一档的二手房主要就是运河四大天王：京贸国际城西、百合湾、bobo自由城、运河湾，围绕这几个楼盘淘下。还可以看下双井和大望路板块
提问：房姐你好，北京买房小白我现在的基本情况：16年买的深圳一套两居，用我的名字买的贷款我老婆也签字了贷款未还完，我老婆在北京5年社保，我们想在北京买套房子主要是做投资+自住（不过10年内不会来北京住，小孩在深圳上学）能拿出来首府在260左右，房姐帮忙推荐下哪里的合适？（之前中介带看过西三旗富力桃园一居，看过限竞房北七家的金辰府还有亦庄的招商臻珑）我没有区域限制，房姐帮忙看看我现在的情况推荐哪里？万分感谢！
回答：西三旗富力桃园一居不适合，北七家的限竞房不建议买，位置不行。亦庄的招商臻珑溢价产品。260的首付按二贷能看400左右的标的。如果你们月供能力不错，可以垫资全款抵押看500+的标的。推荐看 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 ，丽景馨居，晨光家园
提问：你好！我和我老公都是北京人，40多岁，有一个小男孩。 在白纸坊桥西（西二环边上）有一个90平米两居，然后在天宫院地铁旁买了一个80平米的两居，给孩子准备的，同时为了投资，也为了保值。 但从去年来我发现目前只有二环里面和海淀的房子在涨，其他区域大概率都在跌，我不知道现在是把天宫院的房子卖了好还是继续留着呢？卖了自己投资是否会跑赢通胀？不卖，是否房价还继续会跌？ 麻烦请房姐给些意见或建议。谢谢！
回答：东西海最先回暖，大多是学区支撑，但内部也同样分化，西城多校划片的原因，像 金融街和月坛等高价片区的成交价同比去年均下跌近10个点左右。相比低价的牛街和新街口处于上涨状态。 除了东西海，其实北京整体市场是在回暖 ，内部同样分化 同比去年 像朝阳、丰台、昌平、亦庄都有不同程度回升。但大兴整体处于下跌，主要是前期价格虚高，本身没有基本面支撑，熊市期间跌幅就会更狠。天宫院在大兴来说属于比较成熟的板块，同比3年前跌幅在9个点左右，我认为近一步下跌空间不大，建议持有，跟随大盘应该没问题。
提问：房姐好！我和老公工作地点分别在金融街和马甸，现有一套自住房在天宫院地铁站附近（小区环境好），但通勤距离远（要一个半小时），下一步考虑换房，兼顾居住、通勤兼投资。目前手头现有资金200w，自住房如卖掉有250w。纠结一：是保留天宫院的房子、在市区买个400万左右的二套房，还是卖掉房子卖个600万左右的改善性住房？纠结二：地点的选择，我老公单位有政策，只要是西城的房子，可以推荐到不一定与房子匹配的好学校（目前在备孕中，计划两年内要小孩），那么，是否选西城的房子？还是更有投资潜力的天通苑或角门、草桥一带？纠结三，具体操作上，二套是全款买再抵押贷还是贷款（可以找到过桥资金）。期盼指点一二！
回答：1. 你的首付并不充裕，建议卖掉天宫院，选筹范围更大。 2. 即使有政保也不建议提前买西城，西城价格大多是学区支撑，若有变动对资产影响较大。 需要上学时再买不迟。置换选择潜力区更好 3. 二套贷款很鸡肋，一律全款抵押
提问：房姐，您好，在重庆的山顶道壹号这个楼盘，所属渝北区。现均价在贝壳上17700\/平。现有一套顶楼朝西的房子，面积75，总价126w，价格是否合适，如不合适，什么样的价格现阶段更为公允。还有您对这个楼盘，评价如何？感谢
回答：不太合适 建议回避 嘉州路附近已经开始进入第二三梯队，1.7万多的价格，小区没有特别优势，横向对比的性价比不高。 山顶道大多是大户型，总价基本上二三百万，进一步压低了流动性。 相比较价格，北滨路沿线从大石坝到黄花园，包括北滨二路紫御等性价比流动性都更好一些。
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