“都市圈购房同权”，大招来了
作者：刘晓博今天（3月24日），澎湃新闻、腾讯网等媒体报道了一个重磅消息：
南昌市人民政府办公室3月19日下发的文件提出，要“推进大南昌都市圈居民购房同权进程”。具体做法是——
大南昌都市圈中南昌市，九江市，抚州市的临川区、东乡区，宜春市的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶市的鄱阳县、余干县、万年县等地户籍居民互为享受本地户籍人口购房政策；在大南昌都市圈内等地缴纳的个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明互为本地缴纳证明，非本地户籍居民可凭纳税或社保证明按当地购房政策购房。
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文件的名称为《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，是《做大全市工业经济总量的若干政策措施》的一部分。
政策自2021年4月20日起执行，有效期至2023年12月31日。
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在都市圈内部推行“购房同权”，这在“以大城市为核心的都市圈”里，尚属首例。
截止到2019年末，南昌常住人口大约560万人，其中户籍人口536万人。
至于整个大南昌都市圈的户籍人口（2018年），大约1886万人，不含南昌的户籍人口是1354万人。
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也就是说，至少又有1300多万人突然获得了南昌的购房资格！
非户籍人口在南昌的购房条件是2年社保，另外南昌的落户门槛不算高。
即便如此，此次“都市圈内购房同权”仍然可以给南昌楼市带来相当的新需求。
此前在南昌都市圈内，只有南昌城区和九江核心城区有限购，但九江限购比较松，非户籍人口都可以买一套。至于其他周边城市，则本来就没有限购。
所以无论是限购门槛还是不动产价值，南昌限购区域都是最高的，所以新政之后南昌楼市获得的一定是“资金净流入”，至于周边城市一定是“资金净流出”。
此外，南昌此次发布的新政还有如下的内容值得关注：
1、新落户人员不受落户时限要求，即时享受本地户籍居民购房待遇；在昌初始自主创业，依法登记注册成立企业、民办非企业单位、社会团体法定代表人以及个体工商户购房不受落户、社保和纳税证明限制；推动长江中游城市住房公积金互认互贷，落实大南昌都市圈住房公积金异地贷款政策。
2、南昌市引进的高层次人才、大学生毕业生、技能人才，重点产业企业引进人才，以及工业、建筑、商贸、金融、科技、文旅等行业新引进的企业总部和科研机构驻昌单位高管人员，其购房不受落户、社保和纳税证明限制。
3、A类人才在昌首次购买商品住房的，按300平方米标准给予全额购房补贴；B、C类人才在昌首次购买商品住房的，给予购房款50%、最高分别200万元、100万元购房补贴；带技术、带成果、带项目的人才来昌创新创业和转化成果，在昌首次购买商品住房的，分层次给予10万元、20万元、30万元购房补贴；对在昌创业且稳定经营2年以上或在昌就业且与企业（不含行政机关、事业单位和国有企业）签订劳动合同，并在昌缴纳社保满2年的全日制博士、硕士研究生（含高级技师），在昌首次购买商品住房的，分别给予10万元、6万元购房补贴。
4、尝试部分住宅用地出让约定中只明确项目首次上市楼盘住宅销售最高限价出让方式，楼盘去化率超过50%的，可申请年度5%以内的价格调整；在我市重点发展区域（高铁东站、经开、临空区、高新区等）视情公开出让不限房价、地价地块。
5、将项目周边二手住房价格纳入新房定价规则参考指标体系；对“非三限房”项目房价的管控，在符合条件下，可申请年度5%以内的价格调整空间。
6、对暂时放宽新建商品房住宅预售条件的，其预售资金监管比例由原来的50%、60%，分别调整为20%、30%等。
由此可见，南昌给予房地产行业了比较宽松的发展空间。
南昌作为一个比较弱的省会城市，2020年楼市是偏冷的。统计显示，南昌在2020年新房、二手房成交量双双下滑，全年新房成交37887套，同比下降28.78%，二手房成交22027套，同比下降19.33%。
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上图是中部5个省会城市和福州2009年到2019年GDP的增长比较，南昌增长幅度倒数第一。
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上图是6个省会城市资金总量的增长比较，南昌位居第三；
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上图是6个省会城市一般预算收入的增长比较，南昌位居第三。
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上图是小学生人数的比较，南昌位居第六，是唯一一个下降的。说明南昌的人口竞争力不强。
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上图是四大指标综合之后的增长排名，南昌在6个城市里增长排第五，仅好于福州。
由此可以看出：南昌是一个“在省内还算强”，在省外则比较弱的省会城市。
此外，在国家战略中，南昌和江西省获得的政策红包也是偏少的，比如下图为全国自贸区分布，江西没有纳入其中。而周边省份都有了自贸区。
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所以很多人都调侃，称这种现象为“环江西规划”。
此次楼市新政的出台，可以改变当前南昌楼市偏冷的局面，有利于去库存和增强省会城市的集聚效应。
这也证实了我对全国楼市格局的判断：板块轮动，轮流吃饭。
展望未来，都市圈内部互认购房资格，可能会成为一股“新风”，但前提是楼市偏冷，都市圈量能偏弱的。 南昌人口净流出，房价高，年青人不如去长沙，重庆，成都，珠海。 一线房价，五线工资，悲哀，再漂亮的地方我都要离开[捂脸] 南昌叫我去买，我都不会去南昌买房子。还资格 看样子是不好卖了 南昌房价要滥了 赣深高铁一旦通车，对南昌都市圈的影响是巨大的。当然是把人口从江西往粤港澳大都市圈拉动。 就是不想房价跌[捂脸][捂脸][捂脸] 打造强省会，加油南昌！ 南昌房价要跌了
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