北京楼市：今年楼市走向已定，刚需的时间不多了
https://p9.pstatp.com/large/pgc-image/359d9b6da8834430934cf3c54739b3b3我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：个人情况： 1、当前是北京集体户口，现想通过购房把集体户口落到个人房子上。 2、互联网公司工作，收入尚可。 3、当前已经不是首套，而是二套。 购房要求： 1、上车房，首要满足落户需求 2、购房目标区域： 海淀、昌平、望京。 3、 可接受价格区间：400万-550万。 4、有一定升值空间和投资收益。 5、 买了之后好出租好卖（有可能并非自主，未来2-3年结婚后可能换房）。 6、如果不租，也能进行自主。未来上班大概率在中关村或者望京，要求交通方便。 求房子推荐和贷款策略推荐，谢谢！
回答：400-500 ，板块上首选回龙观，无论在中关村还是望京上班 ，地铁都算方便，主淘两居，新龙城，国风美唐，都是不错的标的。 板块次选望京，主要是400-500在望京没有太多选择，多是老楼，看看 南湖中园、望京西园、望京新城。或者新一点的开间 还建议看下管庄常营那边，500w左右可以买两居，比如北京新天地 柏林爱乐 贷款策略：如果收入不错，可以适当拉高杠杆，撬动涨幅 , 变相3-4成首付没问题的，总价上就能够上600+的标的，选筹范围也更大。
提问：房姐您好，新人首问： 【一、基本条件】 京籍首套，自住刚需，本人工作于知春路，爱人即将工作调整，大概率在西城区，有一定可能在东城区；预计2-3年要一胎，后续大概率要二胎。 【二、房产要求】 1、位置：鉴于二人工作地点，聚焦于西北片区（北五环内，西四环内）； 2、小区：对学区无明确要求，对小区整体环境有一定要求，不考虑老破小，要求新盘或次新盘； 3、价位：自住刚需，根据孩子情况，既考虑直接容纳两个孩子一步到位的豪宅，也考虑后续再改善的经济舒适房产，对投资属性无很高要求，不过对保值率（升值率）有基本要求； 4、其他：周边配套等无极明确要求，平均水平即可。 【三、目标项目】 高强度看了一个来月，新盘、二手都看了不少，目前比较倾向几个新盘，具体排序如下： 1、西钓鱼台御玺：【优势】位置好、环境好、西三环孤品【劣势】价位高（2200W左右），户型一般（目前主要考虑G户型，东西向，已无南北的，其他户型要不然户型不方正，要不然客厅朝西看不到玉渊潭）； 2、九龙仓西城天铸：【优势】性价比高，升值空间大（1100W左右）【劣势】位置一般，只有一层下越户型； 3、状元村北京书院：【优势】位置好，性价比不错（1600W左右）【劣势】无小区，高层塔楼、四梯十二户，居住质量较差。 【四、具体问题】 结合以上情况，具体请问房姐： 1、结合目前的大环境及未来走势，我这种京籍首套，自住刚需的情况，应优先考虑新房还是二手房？ 2、除了上述三个新房，我们目前还看了四季青（颐和金茂府、融创西山一号院）国奥村（上林世家、美伦堡等）、亚运村（嘉铭桐城、远洋万和城等）、西直门时代之苑、学院路附近（逸城东苑、冠军城等），请问是否有其他推荐的楼盘或区域？ 3、根据目前情况，应优先直接容纳两个孩子一步到位的豪宅（西钓鱼台御玺），还是后续再改善、灵活性更高的经济舒适房产（西城天铸）
回答：1. 现在的情况，这些地段的新盘基本都是溢价，你看重居住质量可以选择新盘 2. 奥森板块可以看看，澳林春天的板楼大三居还不错，还有 永定门 中海紫御公馆自住品质也不错 3. 你未来几年才要孩子，现在入豪宅没有保值属性，能带来的体验也有限，建议先看西城天铸或者二手次新盘 自住+保值，未来家庭要做改善时再选豪宅，可进可退更好
提问：新人首问：房姐您好！手里子弹300+，正在出售一套朝阳的商住房，出售后总子弹为600+。在海淀西三旗有一套自住的140p的4室房子（还有245万贷款在还款中，小区物业一般），但孩子在附近上学。目前想再买1套将来能改善自住+保值的房子（物业好一点），本来看了昌平沙河中海丽春湖墅304平的合院（1200），但是因为二套首付比列80%，缺口太大，贷款没有操作成功；所以准备改变思路，换总价在750w左右的房子，这样的房子主要用来：1）自住+保值（希望物业好一点），或者2）投资+保值。目前看了东小口的奥海明月，朱辛庄的万橡悦府，北七家的翡翠公园：1）奥海明月离我现在住的和工作的地方均近，同时感觉绿城的物业好一点，比较中意其130p的房子；2）翡翠公园，户型设计、小区环境和物业都不错，比较中意其118p的房子，到离我住的地方远，另外周边的二手房一直很低。请问房姐我该怎么选，或者2者都不考虑，麻烦帮忙推荐其他的方案。
回答：你好，绿城上次发布的三个项目，明月在建材城，属于小高层项目。 建材城本身属于一个刚需居住板块，这片地区的购买力对接的是西二旗码农，缺点是距离地铁比较远。 这几个楼盘对比：奥海明月=万橡悦府>翡翠公园 自住奥海明月还不错。
提问：你好房姐，首次提问，最近一直关注亦庄国銳金顶280平1999万精装的商品房，但小区内还有低价位的商住房，请问这个价格买这样的房子值不值，再有就是亦庄区域未来发展会怎样，谢谢
回答：我对亦庄的未来比较看好，属于一块城市飞地，商业配套慢慢也会起来，产业支撑也有，属于产城融合，只要人口密度达到了，这些自然就起来了。但从投资角度这个盘肯定不值，亦庄现在的市场上限是800左右，超过这个总价，流动性极低
提问：新人首问，房姐你好。 16年初首套购入朝阳园两居，一直自住，有贷款。目前准备拿出600-700W左右子弹，在西边海淀西北旺、清河、马连洼一代购入一套三居改善，六年内没有学区需求，准备走JYD，公司资质和垫资应该都OK。 请问能否够得上1300W左右总价的标的？ 请问海淀那边具体有哪些区域和小区推荐？ 请问除了我提到的区域，还有其它推荐区域吗？ 请问朝阳园是否有保留价值？保留的话有没有必要去做个二抵？ 买新房是不是不能走DYJYD？ 谢谢！
回答：你好，700万走全款抵押的方式可以入手1300左右的标的，需要垫资渠道帮助全款买入。流水和收入证明能搞定就没问题。 这几个板块价值排序： 西北旺>马连洼>清河 西北旺：百旺茉莉园 中海枫涟山庄 西山公馆 马连洼：西山华府 西山庭院 天秀花园 荷塘月舍 清河：橡树湾 世华龙樾 朝阳园户型多异性，因为大塔楼就是如此。 户型，塔楼，环境，居住人员，已经反应到朝阳园的价格上了，否则靠近青年路这个地段市场价才勉强6万不可能。 所以朝阳园本身是收益预期有一定摆动性的标的，可以考虑出手换筹。 新房不能做抵押，必须有房产证才能操作。
提问：房姐您好！新人首问。 【家庭情况如下】： 标准的北京三口之家，家庭已有两套房子： 一套全款购买，位于昌平城区东关地铁站口的“宁馨苑”小区，2003年建的180平米、无电梯、顶层、复式、大三居经济适用房，闲置中，挂出去半年多了也没几个看房的，目前估计能卖450左右。 另一套贷款购买，位于朝阳区北苑2013年建的润泽公馆小区130平米三居商品房，明年小区门口将开通地铁17号线，自住中。 目前孩子上五年级，朝阳学籍。父母70岁，住天通苑。本人工作相对自由，爱人工作地点位于东三环国贸附近。 一方面，我们觉得昌平县城的那套目前没有电梯的顶层“远大旧”经适房闲置在那里几年了，在“抗跌保值增值”方面表现不太理想，想换一下筹码。 另一方面，孩子马上要面临小升初了，最近两年经过教育界众V洗脑，自感确实属于“学区房刚需”群体。（考虑到将来央区合并以及教育均衡度，主要想考虑东、西城）。 【综上】，我俩考虑北苑次新房还有升值空间先不动，先将昌平的那套顶层复式卖掉，置换成能满足以上两方面需求的一套“老破小”学区房，然后在其旁边租个大一些的房子陪孩子上学住几年。（虽然“老破小”学区房溢价高，不是“抗跌保值增值”的首选，但为了孩子的学业也很难有其它选择了）。当然，过几年孩子上了初中“老破小”完成了它的学区使命之后，也可考虑再将其卖掉换成北京其它区域更具升值潜力的房子。 由于要考虑到学区质量以及能尽量靠北的位置，所以，我们初步考虑3个地方：东城的和平里学区、北新桥东直门学区、西城的德胜学区。 1.您觉得我俩对于目前2套房产的总体思路和规划合理嘛？ 2.如果思路还算合理，准备操作的话，是应该尽快早卖早买呢，还是不着急再等等，到明年再卖房买房更好呢? 3.在我所规划的这三个学区区域中，对于将来的保值升值潜力，您更看好哪个区域甚至具体小区楼盘呢？ 4.对于这种东、西城的“老破小”占坑学区房的购买，我们应该多注意哪些方面呢？ 5. “远大旧” 挂出去半年多了也没几个看房的，应用什么思路才能快一些卖出？
回答：你好，劣质资产出手置换优质资产和学区，换房思路正确。 东西城学区走的路线完全不同： 西城：传统+高干路线 海淀：高级知识分子路线 东城：佛系路线 所以，选择哪个区，还是要看自家孩子的具体情况： 如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特别聪明就去海淀、参加择校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但还是希望娃能接受较好的教育，就去东城。 但无论如何，还是要选择相对均衡的片区，这样比较保险一些。 比较均衡的片区： 西城：德胜、金融街、月坛。德胜片区，拼爹远没有金融街、月坛那么严重，所以被称为平民学区。 海淀：中关村、海淀、万寿路、上地。 东城：除了天坛、永定门外和东花市、崇文门、前门2个学区外，其他都还算可以。北新桥、东直门学区，比较优质的学校是西中街小学、史家小学分校。 硬要选一个，建议优先德胜，裕中东里 裕中西里 马甸南村 新风北街 新风北里 新明胡同可以重点关注。 西城主要看地段和学区。学区理论上有变化的可能，但既得利益者太多，他们不会革自己的命。地段核心的、学区比较过硬的、房龄别太老的，一直有价值。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
提问：房姐好！本人持有今典花园150多平米央产大三居一套，满五。想出，但此小区价格始终不高，现在也仅九万左右。卖掉能得1000多。请问您，现在卖掉置换是否合适？卖掉变现合适吗？若置换，本人目前不需要学区，主要考虑舒适和保值，您推荐什么盘？我在阜城门上班，对西边熟悉。谢谢！
回答：大环境是这样所以大多小区 都没啥涨幅，今典花园涨幅一直的都跟随大盘，没有太合适的置换标的，保持现状是一个更好的选择，由于海淀大多是学区溢价，考虑有性价比，兼顾舒适度，没什么选择，推荐可以看看厂洼，这一片不是好学区溢价情况较少。另外能向东看朝阳板块，选筹上会好很多
提问：新人首问，房姐您好，二套，首付300，学区兼自住，请房姐推荐合适的小区
回答：你好，自住首先要考虑你的工作和生活半径 如果在朝阳，可以关注以下板块： 1.望京关注南湖东园二区 2.芍药居北里：人大附朝阳 九年一贯制 3.慧忠里：朝外九年一贯制 都是朝阳的好学区
提问：[新人首问] 房姐您好，非首套，如果准备400万，请问小升初能直升的学区房怎么选，有什么推荐吗，目前看了东西海还是不太明确。学区因素第一考虑，谢谢
回答：学区最大的风险就是有被调剂可能，小升初没有坑的比较少 ，海淀可以看看上地东里的小三居，上地的小升初的都还不错，西城只能看看德胜了，但是德胜也有7中这个坑，最好买裕中这种直升的，或者你看看西城陶白的直升学区以及爱民里直升四中的学区 ，找总价最低的入。
提问：房姐您好！看了您的公号，果断加入星球。虽然花了一下午把精华帖都看了一遍，但作为买房小白，好多问题还是不解。希望房姐可以帮忙答疑解惑。 1.我sfsd，手里加上公积金有350左右现金可供首付，但工资流水只能开到每月1.5w，如此一来，贷款岂不只能贷140上下？如何能做到很多帖子里说的，首付比例更低，贷更多的贷款？ 2.考虑单位有西城协调保障的政策，为了以后孩子可以方便上学，我有考虑购入西城老破小，比如月坛的房子，但是看很多帖子，好像房姐并不太推荐西城老破小。因为我这也属于刚需房，请房姐给出一些建议，谢谢。 3.我目前的资金状况，按照房姐的建议，是只能考虑购入一套吗？ 问题比较杂，希望得到您的建议，谢谢！
回答：你好，可以提前半年养流水，可以关注精华帖的内容。 月坛政保生是西城最多的，西城可以重点看看德胜或者月坛的老公房。 如果月供能力不错，可以入手2套，一套挂学位，一套投资。
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