北京楼市：再有钱也别买这里，简直就是糟蹋钱
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/4264a2ef51854ca387fdb48dd5a74d7a我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐好，首次提问请指点：sfsd，首付250w，计划买总价530w的房子，加税费、中介费最多能承受550w（第一次买房不太敢抵押等操作）。已婚没娃，家里有东城地安门一套平房，暂时满足小两口自住，想买一套两居室等未来有娃自住。活动区域在东边，不考虑学区，所以看了十里堡、青年路、望京、常营片区，最后选定了以下几种方案： 1. 国美第一城两居室，次新生活比较便利，但两居以后还需置换。 2. 晨光家园A区三居室，稍微有点老，但离地铁近，三居可以满足未来孩子、老人看孩子三代共住，短时间不置换也无所谓。 3. 同等价位可以买天通苑大三居，但我们上班都在东边，交通可能不太方便，一直还没去踩盘。 想问下，从保值、未来发展来看哪种方案比较好？有过有其他小区推荐也可以，谢谢
回答：晨光家园在十里堡片区的中心位置，离朝阳大悦城很近，周边配套齐全。缺点就是非封闭管理，物业一般。 国美居住人群更年轻些，周边配套也不错 这两个盘都是能跟上大盘涨幅。 近期有要孩子的计划或者5年内不考虑置换的情况就选择晨光家园 另外还可以看下 青年汇佳园都 北京新天地 柏林爱乐
提问：房姐，我有子弹2500万，想在北京找一个盘投资，你建议哪里？本人住孙河、中央别墅区附近，对这里比较熟悉，也比较喜欢这个区域。
回答：首先投资不选别墅，这个预算可以看看中信城小三居双卫户型，富贵园商品房大三居，或者清芷园大三居， 望京的东湖湾，臻园，保利中央公园 也不错，高总价的房子最好买南北通透的 高层最优，景观很重要，切不可太看重租金。
提问：房姐好，新人首问：1、想请教您怎么看未来5年上海房价，如果现金流只够撑2年的话，值得高杠杆买房一搏吗，比如负债60-65%？40多岁上有老下有小。如果N年后处置房产，房子涨幅多少才能盈利，除摩擦成本（约房价10%）以及还贷利息等。2、非沪籍，只有一张上海房票，明年1月有，需要买自住房一套，兼顾增值，学区不是菜小即可，月供最好不超过2万，买闵行区500-800选多大标的增值型比较好，选筹方面您有什么建议？可能DYD。可以推荐板块和小区吗？3、如果买投资房，300和400万标的，哪个投资回报率更好，及对应板块推荐。非常感谢！
回答：1. 2年不建议搏上海，上海长期看值得持有。但目前一线城市的房价短期看政策，不确定性太强。现在投资一定是5-10年的持有期。 2. 闵行未来发展比较好的板块是金虹桥、漕河泾、古美，建议重点关注 3. 300-400 是大虹桥上车预算水准，建议可以考虑大虹桥辐射区，比如三林浦江镇、唐镇孙桥、淞南淞宝、南翔马陆、九亭泗泾。 纯投资，不应该拘泥于某个小区，而是圈定大虹桥及辐射区这个大板块，选择房龄2005年以后的小区
提问：智慧的房姐，星球新人首问：一：家庭情况：非京户，二套，预计夫妻一方4-5年后能积分落户，孩子2岁多。二：资产情况：1.大兴2居一套，价值315万左右，商贷70万。2.天津和平区1居一套，价值220万，商贷106万。3.房山商住房一套，价值120万，无贷。4.父母赞助子弹200万。5.家庭税后年收入70万。三：恳请指导：1.为了积分落户加分需要在非城六区居住，我们的理解是需要在非城六区有住宅，不知理解是否正确？2.天津的卖不卖，目前持有两年，赚30%。3.大兴的卖不卖？和最高点相比已经跌了100万，孩子在这里可以读公立幼儿园。4.是在亦庄或者昌平换一套大的，还是办工居后在城六区和郊区各买一套小的？不知哪种方案可行，根据我们的资金情况，建议具体在哪里买，麻烦具体到小区，感谢
回答：1. 可以加分，但户口得落在郊区 2. 可以出掉，天津进入下行期了。 3. 不清楚大兴的标的所在具体位置，长远看大兴是可以保留的。现在没必要出掉 除非腾名额或补资金缺口 4. 建议置换一套大标的，两套小的只能都买上车盘，居住品质和增值空间都会一般。 可以看看亦庄的 林肯公园，回龙观的 国风美唐
提问：房姐您好，现在计划买一套新房，通州京贸国际公馆580万3居，贷款120，同时通州还有一套一居，是京贸家园东区的，有贷款190，算是学区吧。小区傍边就是公办幼儿园和小学，但是考虑目前北京现状房价看跌不看涨，贷款压力也大，即便出租跟贷款也差很多，是不是可以卖了。做其他投资。新买的肯定继续贷款。
回答：你好，感谢付费！ 北京一旦启动，通州会是快车道选手。 虽然北京已经沉寂太久，虽然很多人对北京丧失了信心，但你大爷永远是你大爷，我们坚信北京会王者归来。 市场行情不好时，吓退了80%的购房人，剩下20%的人在淘80%的房源。 市场行情转好后，那些被吓退的80%的人，只能去抢已经涨了价的20%的房源。 每一次大涨，之后都会面临好几年的恐慌期： 成交量下跌，再长期保持平静直到慢慢抬升。 这种偶尔产生的短暂性下跌，本质上更接近于大涨后回吐； 就像一场大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，输掉几次小型战斗，对于最终的结局并不能做出什么改变。 综上，任何时候都不要看空北京楼市。 接下来，可以考虑截断抵押融资，入手其他城市的优质资产，上海 广州 杭州 武汉 成都都是不错的选择。
提问：房姐您好！上次咨询过您，但发生了一些变化，急于再听听您的建议！具体情况是：家庭年薪约100w税后，有孩子11岁，有一套东城和平里62平老破小，还有190万贷款，老家一套20万货款，手头有800w，急于上车！上次本已决定买通州京贸国际城141平890w，但后来开发商说是要先给200万（给个人的，什么手续都没有），再和开发商签低于总金额200万的合同，担心风险未下手，现在只剩下1.Bobo自由城740万122平三居，价格楼层适中 2.通州MOMA118平新房，单价67000多，地段差点3.后来又看了亚运村远洋万和城88平1000w ，贵4.运河湾南区135平750w,但临主干道和铁路，很吵 想咨询您： 1.京贸国际城那种情况能买吗，风险高吗？ 2.如果京贸有风险，是考虑远洋万和城（11万单价感觉贵了点），还是BOBO自由城（06年房有点老了），哪个更有投资价值？哪个将来更好出手？哪个更扛降价风险？ 3.MOMA的新房可以考虑吗？（周边乱，地段差一些），另外运河湾南区（吵，下午两点后有遮挡）值得考虑吗？ 4.如果都不合适，麻烦您给点建议，还有哪些盘可以推荐？感觉要错过购买时机了，急！谢谢您
回答：感谢付费 1. 有风险的，谨慎点没错 2. 远洋万和城11万溢价过高不建议选，BOBO自由城略好点 3. moma这类小区有一定另类元素，价格一直偏高，没啥投资价值，北京的MOMA涨幅一直不行 4. 通州那块第一档的二手房主要就是运河四大天王：京贸国际城西、百合湾、bobo自由城、运河湾，围绕这几个楼盘淘下。还可以看下双井和大望路板块
提问：房姐您好！本人再有三年退休，准备在北京购买一套保值且坚固养老的三居室，总价在450w以内，您看哪里合适，是买新房还是二手房呢？
回答：新房位置都太偏了，没什么保值能力，淘二手为主 兼顾自住和保值建议看下 昌平回龙观 板块 云趣园，龙跃苑东X区 或者 大兴西红门板块 例如 兴海家园星苑，宏大南苑，宏盛家园
提问：房姐您好，房山长阳一套小3居想卖掉置换城里700万左右标的。目前关注的区域有草桥未来上层，角门冬季星空，旭日家园，大红门珠江骏景的3居，以及磁器口的都市鑫园回迁小2居，双井看过华腾园。想兼顾自住和保值增值，有什么好的推荐？另外丰台这几个对口的学校怎么样？虽然没有学区要求，但也希望教育质量过得去。大红门和角门比，哪个潜力更大些？
回答：你好，首先，南三环欠缺一个明确的定义。 南三环以北到南二环，南三环以南到十号线，十号线以南到南四环，都存在明显差异，如果选筹进行到细化的阶段，这三个不同的地段，要分开来算。 南三环优劣并存，不存在“只有居住的价值”。 玉林、开阳、西罗园、永外，二三环中间大多属于老地段和固化地段，相对居住投资都不太优。 十号线以北，草桥、角门、马家堡、宋家庄等地都有不错的居住投资相宜标的，但是更西侧的玉泉营和更东侧的成寿寺两侧，环境和地段价值又迅速下跌。 而南四环至十号线之间区域，由于地段的原有面貌不同，有例如公益西桥周边有平整的居住区，而马家楼、花乡、大红门肖村等地，要么环境混乱要么没有住宅，存在具体分化的差异。 早年大红门做生意的浙江人买的挺多的。大红门疏解后，角门发展上优于大红门。 当然能接受老破大，华腾园是比丰台更好的选择。
提问：美丽智慧的房姐你好！新人首问。 本人家庭年收入税后大概30万，现在燕郊自住一套93平两居房，贷款已经还完了。2015年在唐山贷款投资买了两套房，我和媳妇名下各一套，目前尚共欠贷款45万，现在如全部出掉，还完贷款能余下100万。另外在北京顺义天竺自贸区还有一套写字楼也是贷款买的，原值249万，目前尚欠贷款80万。写字楼目前返租给开发商了，年租金20万，贷款和返租协议于2026年同步到期。 现在手上有子弹500，因之前一直无资格在北京买房，今年5月份开始夫妻二人都有资格了，想在年底前先入手一套上车盘。因我们夫妻二人都在北边上班，所以考虑在13号地铁沿线以及回天地区和北七家一带置业。媳妇比较看重小区品质和居住环境，所以看了北七家这边的新房，如翡翠公园、和悦华玺、华润理想国、华润万橡悦府，还有未来科学城的未来公元、东方蓝海，而我比较看重交通状况，怕位置太偏万一以后不好置换，所以着重看了二手房，比较满意的如金域华府、融泽嘉园，国风美唐、公园悦府、流星花园以及立水桥的北京北和顶秀青溪等小区。 1、燕郊的房子现在没有处置计划，唐山的房子是否还有上涨空间，是继续持有还是现在就处理掉。如果处置不掉的话，之前贷款记录太多，我们现在贷款还能否贷下来？ 2、因孩子已经22岁，目前在外地大三在读，计划考研到北京后在北京工作。兼顾自住和跑赢大盘的需求，现在买房是买三居好还是两居好？买新房好还是买二手的好？ 3、上述的新房盘和二手盘，麻烦房姐从性价比的角度帮我们排下名呢。 4、或者还有什么好的地区和楼盘方便建议一下，因为我们目前只关注了回天地区和北七家一带，总觉得好像选筹范围少了些。 万分感谢房姐！盼尽快回复！
回答：1. 唐山又一波上涨，现在脱手比较合适，这个位置没有长持价值，贷款没问题 2. 二手更好，三房比二房好 3. 新房建议看华润万橡悦府 ，二手建议 国风美唐 4. 纯投资 还能看看 望京、百子湾、双井、宋家庄等板块
提问：房姐您好！本人非京户，在老家合肥名下有一套房子（有贷款）是婚前购买，老公是京户，名下无房。目前老公家里有门头沟一套80平小两居（无贷款），满五唯一，还有远大路一套军产房（问过可以上人大附小银燕分校）。现在刚怀孕，之前以为银燕分校不好所以打算买学区，但是我们属于二套，卖掉门头沟首付也不多大概只有三百多。这几天发现人大附小银燕分校就是人大附小，只不过一年级都在银燕分校上，二年级再回来。所以考虑了一下，打算买一个上班方便有升值潜力的。我们在长春桥和五道口上班。但是海淀价格太高，也不确定学区的保值性。另外我打算将来拿深圳户口，所以目前考虑的是北京买一个，保值升值潜力的，以后有机会深圳再买一个。请问北京有没有推荐的区域和小区？军产房是否可以抵押多出点首付呢？另外爸妈在合肥有两套两居，不知道是否有必要在合肥换三居呢？还是留着将来去深圳置业？感谢！
回答：考虑你们上班就近的话，在东王庄或者西王庄买个三居最佳，这是五道口非学区里面的最好选择。还可以看看西边，比如定慧寺那边，定慧西里。清河板块的 永泰X里，永泰园这些都可以考虑，军产比较特殊应该做不了抵押。有自住需要可以换三居，否则没必要折腾
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