北京楼市：这些楼盘潜力巨大，请重点关注
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/47f818add94c40d0827dc1be1833fba4我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐 你好！非北京户，无社保，想在北京投资房产，800以内。可全款，应如何操作？
回答：你好，目前北京房票获取有以下几种方式： 1.结婚是最容易也是最万能的办法，只是对于北方人来说，习俗限制下人们的接受度不高。 2.其次是工作居住证，本科，专科+中级职称，或者堆材料，都可以过。 3.高级人才，有的单位落户； 4.北漂久的，有人有5年社保 个税。 5.某些法拍，可以不限购。 其实到了后期，我们都不得不上一些代持。 目前推荐的投资板块： 1.CBD和东三环：双井 九龙山，总价800以上 2.朝阳公园：比如棕榈泉，丽水嘉园 3.地铁6号线沿线，比如十里堡 常营 4.望京 酒仙桥，单价5-8万 5.回龙观 天通苑，500内低单价上车盘 以下为具体选筹： 首付100: 1.东四环 八里庄：单价5万的老公房 2.大兴 西红门 黄村：单价3.5-4w 首付200: 1.青年路 甘露园，2000年后的商品房，单价5-6万 2.常营：次新2居，比如苹果派，柏林爱乐，万象新天，优点社区，保利嘉园，北辰福地 首付300: 望京：总价600以上，望京西城，南湖，利泽，单价5-6万 首付400: CBD双井 望京：总价800以上，柏林，天骄，珠江，大西洋新城，宝星，慧谷 首付500以上： 大望路 双井 青年路 望京 次新盘
提问：美丽的房姐，您早！关注您很久了，您的回答都很有指导性。本人目前非常纠结，希望得到您的帮助，指点迷津，非常感谢！ 一. 目前情况：本人不是首套，已婚是DINK家庭不会改变，个人年净收入到手60万左右，住房公积金没用过，账户里有50W。工作在中关村。但因为35岁，有职场不确定性，故此次改善住房不考虑商贷也不动大额存单等存项（规划养老），本人通勤基本地铁，老婆开车。 二. 目前正在出售的房子情况：东城区广渠门外忠实里70平米两居1套，对标文汇9年一贯制校区，现正在挂牌。出售后手上应该可以有800w左右（不做任何商业贷款）。 三. 想置换的房屋标准：保值+改善居住（北边不太考虑，因为离两边老家儿都太远），次新小区，95-120两居，客厅想大一些，采光好一些，户型说的过去即可：1）保值为第一考虑要素，当然地块\/小区有升值空间更佳；2）居住改善：房子建筑质量（含外立面），小区绿化，环境及物业管理，停车便利性。之前看过的小区：1）朝青天鹅湾95平两居；2）朝青天鹅湾110平大两居（客厅3.8米挑高，但资金稍微差一点，要买得明年）；3）双井天子骄子110平两居（西朝向不是很好）；4）朝青汇成家园110平两居（小区是政法机关宿舍，户型很好，但因为是一级经适房，担心以后贬值问题）；5）百子湾金都杭城105平两居（户型和小区环境不错，但周边环境及溢价，担心会贬值）。 四. 因此，请您指导： 1. 以上1-5小区及户型，请问如何排序？ 2. 从保值+改善居住角度，您还有其他什么板块和什么小区可以推荐吗？ 3. 针对广渠门外的学区房，请问您建议尽快出手，还是再等一下？ 4. 西城阜成门万明园1套77平米三居商品房（55年苏式楼，总楼层5层，房屋在2层无客厅，学区是阜外一小），目前因为离几家三甲医院近，老人会时不时去住下，请问是否要考虑尽快出手，还是可以等5年后（2025年）房屋70年到期后补交土地使用费后再考虑出手（不知70年补交土地使用费大概会是多少？房本会重新变成70年吗？或是留存其金融属性，日后再出售（目前家人户口都在该房子上）。 不好意思，问题有些多，因为选择是最重要的，望您不吝赐教！期待您的回复和指导，非常感谢！
回答：1. 1>4>3>2>5 2. 首城国际、东恒时代二期、珠江帝景也可以淘下 3. 有合适的价格就出掉吧，没必要长持 4. 如果不着急使用资金，建议先保留 等5年再做决定，价格上会更好
提问：房姐你好，现在有资金300，首套资质，想买总额800以内的房子，一要住宅品质（次新）、二要升值潜力、三要一梯两户板楼、四要面积在110-150，请问您推荐那几片区？想去踩踩盘。谢谢！
回答：300首付，如果要尽量买到更大的标的，首套按揭不太行，需要全款再抵押。 选对选筹，做好评估＋贷款，可以买到750左右的标的。 如果要求1234等条件，代价是选筹妥协，进而可以买到的总价（结果）随之降低。 次新一梯两户的标准，非郊区基本单价基本在8万起，面积110，总价900万起。 一梯两户的次新优质产品，两居少有有110这么小的。
提问：房姐你好，刚刚加入星球，诚恳提问，请求指点。现住在望京新城一套大三居，市值750左右（贷款剩60万）。京籍，家庭年收入70万（税后）俩娃，一个四年级，一个一年级都在新城内的白小。手头有的钱仅够还上贷款。现在想用抵押这套房子的方式，全款购入一套新房作为投资，可以抵押出450万左右。 子弹有限，如果在望京投资，只够买上京新航线，澳洲康都等次新小区的开间（或许还不够），同时因为目前小区初中不好，也有初中按户籍转学的需求。 目前有投资、学区两个方面需求（当然如果被迫也可以只选其一） 请问1.如果单纯考虑投资，望京板块，入开间还是降低小区标准选择1居或2居？ 2.如果单纯学区，按户籍转学初中，东西城有可选的区域吗？ 3.如果两方面兼顾，在朝阳望京选一个稍微比目前初中好一些的学校，有什么可选？ 期待回复！
回答：1. 投资看下次新开间吧，这几个价位 望京1居和2居房龄有些老了 2. 看下广外的荣丰2008 3. 重点关注南湖东园二区吧，小学一般，但初中是望京陈经纶很不错的，还可以看看南湖中园、花家地X里、望京西园的房子
提问：房姐好 ！新人刚加入。夫妻在东坝工作，一家四口（两孩还小），现居住东坝170平层四居，有公积金贷款70。现在手里有300现金，想买第二套纯投资 。1，资产怎样配置更合理，2，哪里是洼地？能增值保值。3，买哪个区域，哪个楼盘更好，期待您的指导！
回答：如果二套标准能看个400+的标的，建议看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区。如果你现金流不错可以试试垫资全款抵押看600+的标的 主淘朝青和百子湾
提问：房姐您好，首次提问，盼回复 我首套首贷，未婚，估计前四五年会出租，四五年后再住，想在西城买个二手房，宣武门（椿树园）或者广安门（红山世家，丽水莲花）的房子现在可以考虑吗？我看现在成交量变少了，下半年会有降价的趋势吗？今年入手合适吗？多谢
回答：季节性回调，反倒是选筹的好时机。无学区需求的情况下，除非你对东西城有特殊情节，否则不建议 作为核心区定位为中央政务功能，其它产业基本都会外迁，无产业支撑价格基本靠学区溢价。只想买西城 推荐看下 朗琴园、红山世家、清芷园
提问：房姐您好，想问一下珠江骏景二手房首开煕悦安郡，天悦一号哪个楼盘值得购买？在西城永安路上班，上下班方便一些。急切回复
回答：珠江骏景是周围环境太差，而且很难有改善的空间，小区里面也有点乱，那边做生意的多，好多发快递的，比较乱。 首开煕悦安郡 单价高，密度也不低，而且首开物业也很一般 天悦壹号也偏贵，但是位置相对更靠近市区，在这三个里面相对好点
提问：房姐，年底时会手握200现金，二套资格，去哪里买房好？ 买多大面积合适？ 纯为投资升值考虑，谢谢房姐
回答：二套资格不影响，可以忽略。 北京还没建好仓位，优先买好北京，做好选筹，做好评估和贷款，可以买到500万左右的标的。 全款再抵押买房，面积本身无所谓，超过140房屋有增值税，全款买房可以以最低指导价过户避开。 面积取决于： 你需求买什么房子 且 500万可以买到的房子 且 可以评足贷足的房子
提问：新人首问 外地有购房贷款记录，目前家庭上班地点在中关村和上地西二旗；首付保底280-300左右，但也可以看到合适的借一些尽量400以下的首付，请问有推荐的盘吗？ 上月有在回龙观看过几套房，觉得和谐家园的三居看着还不错，但目前没有合适房源，或者价格太高的；另外也在想是不是回龙观西边配套更成熟交通更方便一些，想看看有没有合适的小区和房源；且最近朋友推荐了石景山的新楼盘，但很多都是限价房，首付也不低，交房都两年后了，就自己网上搜了一下看到有西黄村地铁站旁的老小区西黄村北里和海特花园。求帮忙分析推荐啊！感谢！
回答：和谐家园还行可以看， 不过你300的首付能看更大的标的。可以看下 融泽嘉园以及新龙城、流星花园三区、首开智慧社 、国风美唐 都还不错 你的情况还是关注回龙观更好，其它地方不合适。
提问：请问房姐，外地人如何获取北京的购房资格呢？
回答：常见的解决北京购房资格的方式有四种： 1. 5年社保 5年社保是最常见的破限购方式， 连续60个月社保个税，持续时间长，费用高。 由于时间拉长导致不确定性指数上升，容易错过上车的重要时机。 2. 北京户口 北京户口已经形成专业的市场，目前市场价100万上下，费用较高，如果没有可靠渠道，办理风险较大； 3.结婚 与北京户口结婚，是获得购房资格最快的方式； 风险在于，结婚的关系面较大，需要处理家庭关系，财产处置，如果没有熟悉或可靠渠道不建议办理； 市面上专业婚票价格约10万＋，男女略有差异。 4.工作居住证 拥有有效的工作居住证，可以购买一套北京房产，所以又被称为是「北京绿卡」。 工作居住证与户口的基本功能相似，可以享受购房资格车牌摇号小孩上学等，唯一的区别是子女不能在北京参加普通高校高考，可以参加职业院校高考(有部分二三本)。 在有办理工作居住证资质的公司缴纳社保(有最低基数)8个月以后办理，共计时间约10个月，市面上办理费5-10万不等（社保另算）。
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