北京楼市现状：买房前一定要知道，这几个板块升值预期最大
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/9f307dcedff54bdba78a65d83b349745我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：在南昌准备买房，南昌哪个区域买房比较好。
回答：抱歉，南昌楼市细节不熟悉。 这种处于发展初期的二线城市、省会城市，买房有几个共同原则，供你参考： 1.尽量选刚需的次新2-3房 2.必选地铁房 3.核心区价格过高，选择商业区外延地铁沿线 4.外延沿线过高，找价格未涨的城郊结合部 5.回避单价超过CBD的新区，找准城市发展大方向
提问：新人首问 目前弹药250左右，等到明年4月可能会到300左右。这期间准备看看房。工作在知春路。想要购入北边或东边房产。海淀的房子太贵了。只能老破小。要么就是亚运村板块或朝阳公园板块。 请房姐推荐有潜力的盘 1.海淀老破小 2.奥森亚运村 3.朝阳公园
回答：1. 海淀牡丹园塔院社区，东王庄社区，车道沟社区或者双榆树社区 2. 朝阳 可以看看亚运村的保利香槟花园，光大名筑，望京的朝庭公寓、北纬40度，首开知语城，朝青 青年汇佳园，双井的首城国际，四惠的东恒时代二期
提问：你好房姐： 我们是80后夫妻，非京籍，有工作居住证，为了孩子高考考虑，想通过积分落户。目前93分，目前北京有一套住房（月供1.2万），该房初中学区不好，家有两娃，大孩子四年级，天津一套房产价值100w，燕郊一套价值190万，手里有120w现金，现在想一边等落户一边考虑孩子初中问题，想购置一套郊区住房，现在有些纠结如何选择，有几个方案如下 1，保留现有房产，购置郊区低价房产用于积分落户，目前看了密云龙湖天卒那个盘，100万左右能拿下，孩子初中等公办住宿机会 2、保留现有房产，卖掉燕郊，总价购置300万左右郊区房产，比如亦庄和昌平。 3卖掉现有北京、天津、燕郊住房，购置通州住房（兼顾住宿和学校） 4不布局郊区房子，卖掉天津、燕郊购买朝阳或者芍药居北里学区，等待 就这些方案您比较推荐那个方案呢具体该方案下有无推进楼盘，或者是就这个状况，你就其他建议呢，期待着答复
回答：你好，北京的远郊县（房山延庆密云怀柔门头沟），除了房山，基本都是坑，缺乏人口基础，浪费房票贷票，长期跑输是必然的。 不知道你们现在北京的房产具体是哪个楼盘，建议明盘再判断是继续持有还是出手换筹。 目前来盘亦庄 通州 昌平都有不错的选择。
提问：接刚才安置回迁房的问题： 这类房屋不和开发商直接签约，而和开发商违规的卖房公司签约，是不是不行？买一手房是不是要和开发商直接签约才行？
回答：无论从哪个角度提问，结果是一样的。 搞清楚这个问题，从两个角度来思考： 1.所谓的「不限购项目」的操作逻辑是什么？ 2.用「不限购项目」做资金盘，应该如何操作？
提问：第一套08年买的，原值低，没有贷款，炫特三期一居一套，东和北向，大概360万，面对铁路。 二套刚买了东城交道口小学区，48平一居，孩子4岁多，贷款200，我老公名下，还没过户，两人工作在亦庄，租房。 考虑把炫特房子卖了，贷款买亦庄两居或三居(用我妈的sfsd，接力贷)，第二套年底过户，在这段时间炫特算满五唯一房子卖掉，省下税，看到您说石佛营有潜力，亦庄新房普遍溢价，又犹豫应不应该出手炫特房子，用这个钱在买个大点的，买哪里？有自主保值的需求，家庭税后60W 问题， 1.炫特旁边铁路要改高铁，面对的房子是不是会很受影响，是否应该二套过户前出？还是继续留着出租，目前租金不到7000。 2.想在亦庄近地铁买房是考虑到：这两年老人可以住，顺便看孩子，过两年我们搬到城里，老人做地铁过去帮忙放学接孩子。周末一家人可以在大房子里聚一聚。这种操作可行吗？ 还是应该考虑别的地方买？ 3.亦庄次新有什么推荐，最好靠近地铁，没车。二手房的问题要想税费低些，首付要高。 3.路东瀛海新盘看了些，哪个相对性价比高些？关注了，中海寰宇时代，但看到有人说南2.8公里有个垃圾焚烧站，融创北有高压线，这些因素要不要重点关注。交房比较晚，这两年住不上了。
回答：1. 临街高铁会有影响，炫特属于上车盘可以出掉 2. 你们考虑自身的居住需求当然没问题 3. 考虑保值属性二手房建议看 万科金域东郡、海梓府等 4. 中海寰宇时代可以入，这两个问题对房价影响不大，另外可以看看经开汀堂，禧瑞天著
提问：房姐你好，新人首问，盼望指教！ 目前夫妻名下两套房，出手后预计950-1000左右。准备年底置换一套1000左右的封闭小区三居室，当下用于自住，3-5年后出租。 比较看重的因素一是小区品质周边配套，二是租金收入。从投资角度看不跑输大盘，能增值更好。 目前重点关注： 双井（金港国际、天之骄子、苹果社区南区） 十里堡\/朝青（珊瑚湾、珠江罗马嘉园） 望京（上京新航线、融科橄榄城） 想请教下： 1.从房租收益、房子保值的角度，更推荐哪些片区和小区？ 2.首套二贷的话，公积金贷款还是全款购买更合适？ 3.目前人在国外，预计明年年底回北京生活，届时换房和目前市场状况下换房相比，是否有劣势？（主要担心现在无法当面与买家，卖家或中介沟通）
回答：你看的也是我常推荐的几个盘 位置上 望京>双井>十里堡\/朝青 望京 融科橄榄城>上京新航线 双井 苹果社区南区>金港国际>天之骄子 十里堡\/朝青 珠江罗马嘉园>珊瑚湾 你资金足够可以直接全款会更优势，之后再抵押入一套投资盘也可以 晚一年入大概率是有劣势
提问：房姐您好，新人首问，之前的问题被删了：sfsd，女生，未来3—5年有结婚计划，勉强凑够100万首付，现在天通苑工作，目前租房住，听说最近亦庄橡树湾在开盘，年底买价格低，年后说是涨价，2023年交房，100万首付可买两居。一直在犹豫，是买亦庄橡树湾近两年继续租房或住宿舍，还是保留sfsd资格等天通苑有合适的房子再上车？ 盼回复。谢谢谢谢
回答：橡树湾是这一片少有的的商品房，这算一个优势，缺点就是 周边配套还没起来，有些荒，马驹桥 一直以来因版块的交通配套，被人诟病，据说周边要建垃圾场。不过建议还是先上车，现在等不是这个好策略
提问：夫妻京籍，三套房（1套北四环自住，2套出租）；贷款还清。两人分别在西二旗、沙河上班；孩子北四环附近上学。手里子弹约450-500万。买房主要想保值增值。 1、现有资格买小米的万橡华府小三居90平米，约450万，这个房子是否值得买？买完租出去。 2、如果用70多岁的老人资格买，是否只能全款？能贷款吗？ 3、这个时候适合投资买房吗？还有哪些房子适合买？ 4、另一方案：将北五环外的房子卖出去（约550万），凑现金，买一套1000-1500万的合院或叠拼，沙河、顺义，哪个区域好？请推荐房子？怎么贷款？最好离国际学校不远。几年后有可能搬过去住。这方案比买小房会花更多现金，还要贷款。哪种方案更好？
回答：1. 万橡华府可以入 2. 70岁无法贷款 3. 如果考虑增值，建议贷款入一套望京或双井900+的标的 4. 别墅保值属性较差，自住的话顺义>沙河，其中孙河板块相对好一些 ，可以看看 景粼原著 口碑还行。 全款抵押入能做足杠杆，如果不想有月供压力就用二套资格买
提问：房姐你好！新人首问。感谢 手上现金450万，首套首贷，月供不是问题。小娃2023年前上小学。我和老公都是it行业。工作地点大概率在海淀。想给娃买个学区房。 请问怎么使用首房首贷资格和手上现金，满足学区需求最合理？ 我们之前我考虑买西城德胜九百万到一千万的公房。但是教育资源平均化趋势下，老公房可能砸在手里。如果买西城小的房子，总价低，似乎浪费了首套首贷资格。 请问还有什么其它的选项和思路保证学区需求？比如在海淀或者朝阳的小区？ 我们自己也很纠结，问题有些宽泛，多谢房姐！感恩！ 期待我房姐翻牌！ 感恩！
回答：你好，“危险”是指从投资角度，如果你不想承担政策风险，一律回避学区型的老破小，长期看风险高回报低。 但是总价1000万的预算又没有任性到可以用大面积来对抗学区的溢价风险。 所以对于学区刚需，想买顶级学区，又想把风险最小化，那就总价最小原则买入。 如果能接受第二梯队学区，兼顾自住和升值确定性，建议入手朝阳，比如嘉铭桐城这些楼盘。
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