北京楼市：有价值的楼盘只剩这些，买一套少一套
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/16b5ae73eb274bfa82071eec4430bf16我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐您好，刚需买房问题求指导： 先说下自身情况，我在顺义马坡附近工作，爱人在怀柔科学城工作，家里可以出250-270万左右现金（全部积蓄），我夫妻二人年收入到手30万左右，但是大部分是年底奖金，每个月现金流也就1万左右。妻子的户口年底可以办下来。 目前是刚需首套，比较有意向顺义北小营金茂北京国际社区的89平三居，总价268万，这个房子自住的话离我们两人上班都很近，通勤方式是开车，但是担忧的是周边配套不行，而且相对周边的水色时光老小区有溢价（水色基本2万五左右一平，金茂是3万一平），怕以后不好出手，且价格跑不赢大盘。 有优势的地方是可以全款买下，保留首套贷款资格，因为等小孩子上学时，房子是肯定要换的。所以问题是刚需自住，268万全款买下金毛北京国际社区的三居是否合适？ 如果往后沙峪或者北七家看的话，我们这种情况有没有什么盘可以推荐？谢谢！
回答：北小营位置太偏了，不推荐买 后沙峪看下 江山赋、万科城市花园、蓝星花园， 北七家 看下 名流花园、名佳花园 未来几年会置换的话，首套建议兼顾下升值属性。甚至可以考虑纯投资，然后租房住。
提问：房姐，我有让我小姨子收养给我女儿办理落户的想法，我小姨子是京籍户口，女儿三岁（按新的收养法，有操作的可能）。如果操作的话，学区的选择、房子买哪里，上什么学校？等等！看到有个十二年一贯制的人大附在亦庄，是不是可以考虑去那里买房？改善，投资、 学区兼顾！ 现在有通州的房票，总价八百万到九百万的预算，属于二套，首付可以达到七百到八百万左右。就是纠结买通州还是市里？通州瑞都公园世家北区有个157的大三居，现在810万，我觉得贵了，而且我觉得通州的房价可能还要跌！市里有没有可以选择的。 我可以办理东城的工居证！ 如果我小姨子收养我女儿能够办理北京户口的情况下，房子和学区，投资和自主，通州和市里怎么样权衡，好难啊！ 或者办不了京户，只有工居证，又怎么权衡？
回答：你好，感谢付费！ 每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。 通州二手房成交主力是500万以内的刚需上车盘。总价超过800万的，只能继续深耕东西海朝，去通州亦庄买个150-200平的航空母舰静候花开也不合适。 非北京户籍买学区房，朝阳区能上的概率大一些。 以下这些9年一贯制的都挺好的： 人大附朝阳 陈经纶帝景 朝外本部 陈经纶嘉铭 白家庄小学+80中 望京陈分 朝师附小+人大附朝阳 朝师附小+清华附朝阳 北师大朝阳 景山朝阳 三帆朝阳 嘉铭桐城，珠江帝景，东湖湾，首城国际等等可以重点关注
提问：房姐你好，新人首问，看了你好多帖子，也看了俩月的房子，依旧有点迷茫，先介绍下基本情况：我跟女朋友都硕士毕业工作一年，我拿到京户在顺义工作（通勤有班车），她在望京工作，地产行业，打算婚后合贷上车，是sfsd，子弹240，总预算530以内，打算3年后要孩子，考虑到她的通勤时间目前在望京片区看房，我们较看中交通和户型（南北或东西通透两居，明厅）。迷茫1是几个选择在犹豫：1、南湖中园，东园二区，位置不错，但是小学不太行，单价略高，约8.2；2、花家地小区、北里，小学还行，但是93年的楼龄有点老，看中的好的户型(三居改两居)中楼层得500不知道值不值，单价约6.5；3、望京西园一区(单价约6.2)，望京花园(单价约6.9)，利泽西园商品房楼龄新，但稍不错的户型有点超预算。迷茫2：考虑到未来5年换好学区有一定压力，现在想的是带点学区属性的房子，不知道这么想对不对，纠结是买老公房还是00左右商品房，怕老公房6，7年以后不好出手。目前心中排位231，有点当局者迷了，请指点迷津，或者推荐一下其他合适的小区。感谢！
回答：要找到平衡点，没法什么都满足。首先你们3年后才要孩子，考虑学区问题有点早，要考虑也是6 7年之后。现在买一个自住+保值，需要时再置换会更合理。花家地房龄有点老不太建议，推荐重点看望京西园和利泽西园
提问：姐！新人首问，小白一枚，这段时间一直在关注回龙观板块，也拜读了您对回龙观板块的分析，您从没提到过佰嘉城这个小区，这个小区不行吗？还是有什么瑕疵呢？感觉他价格算回龙观最低的了，和龙锦苑差不多吧！投资价值的话龙锦苑和佰嘉城哪个好点？三居和两居哪个更合适！也请您解读下佰嘉城这个小区为啥这么低迷？
回答：你好，佰嘉城算是回龙观片区的次新房，但是价格一直属于回龙观垫底的几个楼盘之一。 主要的缺点是，距离地铁有一定距离，靠近主路，靠近角落，学区一般。 隔壁的天露园价格也很低。 未来涨幅大概率随大盘，先天条件比较差，几乎没有暴击可能。
提问：房姐双节愉快！ 准备北京第三套，手上有老人首房首贷（接力贷）票，年龄关系还有一年左右过期了；也可以抵押目前自住的房子（目前房子没有抵押）获得资金。纠结应该优先使用哪种资金？准备出手法拍
回答：接力贷理论上老人79往下，实际要看老人+子女征信、流水、社保情况，评估贷款情况 抵押现有房产-凑首付-全款买入下一套-再抵押，目前抵押贷的利率是最近十几年来最低时期，比首房首贷按揭更低，且接力贷基本都会上浮利率，导致按揭利率更高。 全款资金可以亲友拆解，目前就挨个笼络起来。 北京法拍基本没有套利空间 本身的流程风险和额外的处理费用加起来，战略上的选择性就很低了
提问：房姐您好，sfsd目前在中关村上班，想兼顾望京，cbd，首付200左右，总价想在500以内，首套先不考虑学区以自住和投资为主，目前看了安华西里，预计去看小关北里，房姐可以帮忙分析一下这两个盘，再给推荐一下其他盘吗？谢谢！
回答：这个价位基本都是跟随大盘。 安华西里里面的交通部部长楼，带地下车库，不过出房比较少，有合适的标的，可以优先考虑。小关北里小区环境稍差，地理位置也一般，可以做为备选 还可以看看华严北里、安慧北里、慧忠里、安贞里、安贞北里。
提问：房姐好，现在我的情况是有个天通苑北二区的经适房150平南北通透（大概能卖550万）想换望京和朝阳公园板块1000万以内二居或三居，主要考虑居住环境和未来孩子上学，兼顾投资保值； 目前在看望京的季景沁园（110平两居，829万）融科橄榄城三期（97平两居，870万）；阳光上东（105平两居，928万） 我的问题是：1、天通苑北二区的升值潜力大吗，现在置换是个好时机吗？是否可以再等等？另外我觉得橄榄城小区环境、物业都不错，但户型里面不如tty，也没地暖新风系统； 2 、第二个方案是购买望京麒麟社商住房，l280平loft，800万，月租金3_ —4万，如果购置此套以租养租（租其他小区）是否可行？
回答：700以上的标的 望京好于天通苑 户型只是一个因素不用过度关注，橄榄城的地段品质等是远好于天通苑 商住房不要买，以租养租看起来美好，但你损失的将是房价增长的大头。
提问：大神：请教下广渠门金桥国际一居室和百子湾苹果社区北区2居是的房子是继续持有出租还是出手换房投资呢？无抵押无贷款无自住需求
回答：金桥国际小区位置属于半个死地，且每天要面对上下桥拥堵的氛围。 一居室本身回避。 苹果社区北区由于原生的设计问题，开放式社区无法保持良好的居住环境，所以长期价格跑输，建议尽快优化裂变。 抓紧买好下一套房产。
提问：房姐您好，我在亦庄工作，今年10月份左右公司能办下工作居住证，首房首贷，想在北京买房，首付200万，月收入税后3万。老婆孩子在老家，孩子在老家读小学。为了工作方便，即便是买了房子也可以不住，而是在单位附近租房子。把买的房子租出去，减轻月供压力。请问我在北京买房最该考虑的是投资回报呢？还是先解决自住问题呢？我的这点儿首付有资格考虑买北京的学区房吗？谢谢您的指导！
回答：首套房最重要的，一定是赚钱。 无论一个人再怎么说自己买房是自住，实际也不愿意亏钱。 而第一套房，还关系到你家属对你的看法，对你的信任，换句话说：就是你有没有资格执掌财政的权力？ 一般人第一次拿出几百万，结果是赚是亏，对人的性格和信心是决定性\/毁灭性的影响。 暂时不用考虑学区房，尤其高价位的学区。
提问：房姐您好，新人首问，请求房姐给予指点！！有点着急，盼望房姐能够及时给予回复！ 情况简介：孩子是2018年参加工作并解决北京户口，目前在集体户上。我们想给他先买一套小房子，但暂时不用，四年内可出租兼具保值升值的功能，他在朝阳区悠唐公寓附近工作，我想给他买一个离单位近的住房，目前的问题是： 1.孩子现在有单位公寓住，买房自住需求不是很急，2020年底前在北京买房时机适合吗？还是应该再等等？ 2.这是他的首房首贷，他现在看上一个距离单位三公里左右的白家庄的一居室，47.5平米，售价329万元，91年的房子，房子是不是太老了？之后置换流动性会不会有问题？请教房姐有没有更合适的房子可以推荐一下。 3.购房想用混合贷款，孩子是公职人员，国属公积金贷款，可以贷到80万。现在如果想买，主要问题是收入证明金额只有8000多元，无法覆盖两倍的贷款需求，我和他爸也都无法开具收入证明，无法进行接力贷，但是我们现在可以给他提供大概130万元的首付款，而且月供我们也可以帮助还款，只要能贷上款，还款没有问题。请问房姐有没有其他的合理途径解决和变通解决孩子目前的贷款问题？我们想尽可能利用杠杆买房，想多贷款，且贷款的时间尽量长一些，有没有可能贷到30年的时间？中介说在北京最长贷款期限是25年，是这样的吗？ 另外，还想请问一下，如果混合贷款贷不下来的话，走商业贷款好不好？如果全部走商业贷款，那么首房首贷的公积金贷款使用会不会受到影响？以后再还可以再使用公积金贷款吗？有哪些不利影响，如何可以避免以后对公积金贷款使用的不利影响！ 这是我们第一次在北京买房，所以请求房姐能给我们提出最适合我们低切实可行的购房建议，包括购房的时机，区域，房龄及贷款方面的一些建议，谢谢您！
回答：你好，贷款实际和真实工资关联不大， 北京贷款300万以内，开收入证明+沟通基本可以解决。 500万以上贷款，需要提前综合个人情况和贷款情况做规划准备。 如果没有渠道和提前招呼，硬生生拿材料去过，结果就会悲剧。 可以提前6个月养流水，也可以找渠道包装流水。 组合贷查的比较严，商贷没那么严。 按揭最多25年 悠唐附近，130能买到的盘都是老破小，次新可以关注炫特嘉园。 年底是比较好的淘笋时间，部分业主急卖，可以捡漏。
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