北京楼市现状：没钱人买远郊新房，有钱人买市区，后者涨幅惊人
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/553737a9b47a475fb03e0ffc0e49a17f我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐你好，为了资产保值准备买总价650-700的房子，在看苹果社区北区100平米以上的大两居，60+平米的复式，和海淀花园公寓80平米左右的小两居，苹果社区房屋状况好，但交通没有花园公寓便利，花园公寓房子质量一般但环境差一些，请问应该怎么选择？近期没有自住需求，希望租金回报好一些 另外也在考虑买两个300-400的大单间出租，流动性好不愁租
回答：苹果社区北区是商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，大多是办公类设计，典型的租金高涨幅低，投资不建议碰。 花园公寓只有两栋楼，里面很多办公的，比较吵，投资也不是好的标的。 建议看看 苹果社区南区、CBD传奇、首城国际、柏林爱乐、国美第一城
提问：向北京房姐提问 您好，新人首问，最近考虑为孩子将来投资置业，孩子快四岁，目前是西城广外学区，不占名下房产名额，打算首付二百多万，首套首贷，1、是考虑多更好的学区房呢？还是不买学区纯投资？2、如果投资您建议买哪个地段的房子将来升值空间大？3、目前纠结南四环花乡桥南二公里的诺德春风和园新楼盘值不值得投资购入？等您给出专业性的指导意见，谢谢
回答：1. 西城学区适合拼爹，海淀学区适合拼娃，你们的情况只有你们自己最清楚 2. 投资建议看看朝阳，例如华贸城、炫特区、CBD传奇、金港国际、炫特区、北京新天地、柏林爱乐都行，首城国际 2. 诺德春风位置还不错，但价格不算便宜，比较适合首套高贷款去买。 由于限竟房 8-9年的限售期以及这期间不能抵押，能接受这个条件做为投资也可以考虑。
提问：首套首贷，首付500-700左右，二手房可贷款300。目前在阜成门上班。需求：交通方便近地铁、品质好的小区。自住兼保值增值。学区能有更好没有也没关系。 目前在海淀区西四环内看房，发现板楼的话两居要1000+，塔楼的话两居800-900，而且都还不是特别好的学区。四环外田村兰德华庭两居800+。后来又看了丽泽区域（保利百合、蓝调），两居800+，三居1000+。草桥三居800-900。 以上选择哪个更优？（如果买800-900的，可以留点子弹等过两三年结婚后再买一套；如果买1000+的，就要够一够。） 除上述外还有什么自住兼保值增值小区推荐？
回答：1. 板块上建议选择丽泽，有产业有人口，保值效果肯定好于田村。 2. 选筹上建议保利百合，算是丽泽的标杆盘了。 3. 子弹直接打完，你留的子弹三年后买不到现在的标的了
提问：您好！我现在有自住西城二环内学区房一套，两室一厅，无贷款记录。手中闲置子弹200，能承受每月1万房贷，想通过投资尽快让手中财富增值，将来再次改善成三居住房。请问现在应该在北京投资还是外地？如果在北京，可以关注哪些盘？资金怎么运作？
回答：你的资金在北京上车没问题，所以不用区外地。建议看看 首城国际、柏林爱乐、炫特区 橙色年代、清枫华景园 星河城、万年花城 新龙城 鸿坤理想城礼域府 这些都可以淘下一下。以你的月供可以看400内的标的，直接按二套的方式入吧
提问：房姐好！夫妻俩都是自由职业，孩子摇号上了鼎石一年级，手里子弹800万，说服了父母打算卖掉一套天鹅湾的高厅凑够1600万在顺义附近买套别墅改善。父母快80了，未来有康养需求，父亲还需要大空间（高度）作为工作室。目前看中金禧璞瑅的上叠或两套上越，但是对周边的村镇环境不大满意，不知高丽营镇中心地段是否有拆迁希望？项目和观承的叠拼比，您更推荐哪个？
回答：金禧璞瑅在六环外了，周边多为村民自建房，西侧有京沈客专以后噪声影响较大，户型偏大，做为改善来说不是好选择。观承相比要好一些，户型也不错。高丽营镇拆迁需要赌，这个地方要想发展起来，估计要十年以上
提问：房姐，您好！这次买房计划纯投资为主。目前手中现金有1000万左右，在北京海淀有自住三房。希望孩子7年后上大学，有机会再买一套小区环境和位置好的改善自住房。现在在深圳和北京都有房票。目前深圳疯长，北京不涨让我很纠结，做不了决定。您能给我一些具体建议吗？1、这些资金现在在北京买一套中国玺一楼加下跃的房子留着7年后住？目前中国玺能买到价格8.2万一平米。2、资金拆成2份，分别在北京和深圳各买一套？3、如果资金拆成两份，北京哪个区域或者小区的房子升值空间高，我该买多大的房子未来好出手？目前深圳还可以下手吗？还是等等看再下手深圳？因为疫情原因，家庭收入不稳定，不太敢用高杠杆买房了。谢谢
回答：中国玺被限价，若无其他中间成本。适合享受型居住，长持投资价值还不错，有确定收益。 深圳短期看肯定横盘的，但从资产配置角度 深圳值得投资长持，深圳值得看的板块在 宝中 蛇口 前海，基本总价800+才有性价比，北京以望京为主 橄榄城、大西洋新城 等 1 > 2
提问：新人首问！新人首问！新人首问！ 非常高兴能有北京房姐您这样的专业人士给予的帮助！ 我的情况是，现有一套北京世纪城晨月圆99平米的满五不唯一商品房，之前出租年收益10万，现在空房状态，想卖掉置换一套———配套全，有山有水空气好的养老度假的房子！最好是小别墅，能有电梯或者可以装电梯，有小院子，四个卧室的房子！ 我的问题是，1—现在卖掉晨月圆的房合适吗？会不会现在的价格太低？用不用等价格再回升些再卖！2—看了密云的观唐云鼎的联排，弗农小镇的195的合院，平谷马坊的首城汇景墅，和棠瑞著，首创住总禧瑞金海，丰台的万科云庐，昌平的凯德麓语和香江别墅，这几套哪个即保值将来好出手！或者房姐能否提供几套可以参考的！？3—我置换这样房子的思路是否合理，期望您的建议和解答！感恩，为盼！祝好！
回答：你看的这几个中万科云庐可以考虑，其它太偏远的不适合，以后想出售也没人接盘 还有我不认为北京远郊别墅适合养老，我觉得还是市里挨着医院挨着公园才适合养老 ，可以考虑在市区稍微远点的地方买个次新房住 。
提问：业主说为了方便贷款，把房子挂在了别人名下，应该是亲戚关系，但没法确定是什么样的亲戚。 买卖双方通过一家小的房产中介公司，定金和购房款打给了中介，签合同的时候中介把定金转给了真正的业主，完成房子产权过户后，其余购房款由中介再转给真正的业主的，目前房子已过完户，但是想想后怕，这里面有什么风险么？以后不会有什么麻烦吧。
回答：除非是你常年御用中介，否则为什么要把定金和房款给中介? 业主怎么这么笨，把钱给中介收，过完户才拿钱? 最安全的方式是，合同上写谁，定金打给谁，或者做银行账户资金托管。 打给一个无关联的第三人（法律上就是无关联），有可能财房两空。
提问：房姐好，新人首问，期待回复：贷款二套，房子首套，首付在250-260万左右，勉强可以看总价400万出头的房子。考虑未来几年有孩子后自住，兼具保值投资价值。目前我在金融街2号线上班，老公在10号线安贞附近，未来2-3年后工作可能会换。个人偏好南北通透带正规客厅的房子。现在看了几个房子： 1、松榆里，92年公房，板楼四层69平，410万，南北，类似田字格户型，三居可以当两居，装修保持不错，但是楼道环境和小区环境很杂乱。离地铁有点距离 2、南新园，95年楼龄，南北，62-70平左右，380-410万，装修普通，小区环境感觉还可以 3、石佛营东里105号院，92年，南北，58平左右，380-385万，普通装修 4、石佛营西里，小三居，94年，楼层高，72平，普通装修，400-410万之间 5、南湖渠西里，小三居，69平，86-88年，420-440（这个小区今年涨了20万多） 6、南十里居，小三居，69平，87年，400万左右 7、磨房北里，小三居，62-69平，400-430万，91-92年 8、双花园西里，88年，小三居，69平，440万 9、十里堡北里，小三居，69平，420万 10、农光里，92年，南北，小两居（次卧较小），62平，400万 问题： 1、上述房子基本都是板楼无电梯，基本在2-5层之间，能帮忙在上述房子中排序吗？ 2、请问90年后的板楼老公房和同小区的电梯塔楼房（楼龄新，但感觉更杂乱）哪个更有投资价值？ 3、是否还是其他具体推荐的小区，如酒仙桥一街坊、北湖渠、甘露园、美然动力等小区？
回答：1. 保值角度这一类上车盘差距不大，基本都是跟随大势，以你自住的角度来选择 南新园、松榆里、石佛营西里、农光里 建议在这几个中选择 2. 板楼塔楼本身不存在谁比谁好。 差异无非就是采光，密度，朝向。 价格才是比较的关键 3. 还可以看下 丽景馨居、晨光家园、酷特区
提问：房姐好！首次提问：现在住在北七家八仙别墅小区里的公寓楼，143平，3室2厅2卫，附近有中小学。一家五口，我和老公，还有父母同住，宝宝刚出生不久。想换房，由于人口数量想换个格局大小都和现在差不多的，但由于现有住房房价较低，还有一定程度的回落，又考虑以后孩子上学方便，想问房姐未来还有没有可能升值，如果有打算先租出去，等价格涨上去点再卖，顺便也想等等看虚高地区的房价有没有可能回落或平稳，到时候再换房；如果还会贬值，想现在就卖掉，做首付，还请房姐推荐一下合适的楼盘，非常感谢！
回答：你好，北七家是个尴尬的区域，房龄和天通苑差不多的还比天通苑贵点。 东边有地铁，西边没有地铁，最早的别墅区，现在来看有些错配，户型设计比较糟糕，品质也比较断代了。建议直接出手置换。 北京已经阴跌3年左右，虚高板块早已回落，比如通州等概念炒作区。 目前比较推荐常营 亦庄 通州 望京这边板块。 不知道你的房票 子弹和收入情况，建议说说具体情况在做楼盘推荐。
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