武汉楼市：房价触底反弹，投资客争先进场
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提问：房姐，您好。目前我们人在深圳，有一套房已还清，手上只有一百多万，是继续在深圳等着打新房，还是回武汉投资一套300-400W的房产. 有朋友推荐下周末开盘光谷东的南山府单价2.4左右，是否是好的投资标的？
回答：你好，只要深圳新房限价，就会买到即赚，但摇到的概率也会小，总体投资回报期望值并不见得高，很容易严重踏空，机会成本很高。
光谷东不推荐单价2万以上的楼盘，南山府是目前光谷的最高价盘，买入站岗无疑了。光谷东投资有更合适的楼盘。
提问：等额本金贷款划算还是等额本息合适？我记得原来在圈子里看到过，现在找不到
回答：为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？ 我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。
1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。
2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。
3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？ 最重要的一点，是因为我们的视角： 通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。 一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。
按照【币值】计算： 等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。
结果是什么呢：
1.等额本金的总月供，比等额本息更多
2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会
3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草。
提问：新人首问！ 房姐好！请问想买自住复式，并考虑小孩上学方便，东西湖的恒大城、万科西半岛、万科高尔夫；江夏保利五月花的别墅这些有建议买的吗？或是建议买哪里有大露台，可养花，适合自住上学的小区。目前持有三套房，武汉恒大华府一套，江苏两套，其中一套贷款还有六十多万，手中还有现金两百多万，家庭年入近百万。 二手房光谷绿地中心城和中建光谷之星还适合投资吗？另外江苏苏州、南通如皋长江镇这些地方适合做投资吗？ 建议未来怎样规划。
回答：你好，如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅在远郊属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。 投资角度属于赌博，赌那个特定远郊板块得到走出独立行情的特别快速发展，从而有一天远郊别墅所在板块被纳入市区，可以作为第一居所，于是价值大大提升。 但绝大多数远郊板块的赌博都是没有大概率确定把握的，在主力资产上我从来都不建议做没有大确定性的配置。 真正可以作为第一居所的纯别墅肯定是稀缺的。但是远郊别墅不可能作为第一居所，需求量很小，供给不小。 三环内优质别墅可以买，远郊别墅回避。富人不会去远郊买二手别墅，宁愿溢价买新楼。 考虑自住 学区和升值潜力，综合来看，花山是一个不错的选择，有山水环境，教育资源也相对丰富，板块增加不错，别墅价格也不算贵。 东西湖和江夏的别墅对比，硬要选一个 更倾向东西湖。 光谷东核心区性价比高的项目可以买，苏州挑区域，南通不太建议加仓了。
提问：武昌月亮湾壹号值不值得入手
回答：福星惠誉月亮湾壹号，在内环比较核心的位置，去哪里都方便，自住不错。未来要看滨江商务区的发展状态，目前来看，进展比较慢。 缺点是学区一般，商业氛围不浓，不是一线看江。 总结：自住可入，投资一般。
提问：#新人首问#房姐您好，请问一下武汉华润琨瑜府的车位有必要买吗？车位有投资价值吗e
回答：你好，到底买不买车位，很多人都在纠结。 根据经验来看，如果小区是刚需盘，车位比例在1:1以上，那车位买到最后一般都会剩余，而且最后剩下的还会降价处理，而高端住宅在1:1.3以下，需要尽快入手，买的迟了好位置基本就没了，所以还是得尽早买。 如果想用作投资，最重要的一点就是看本小区以及周边几个项目的车位占比，因为车位市场只存在于500之内的小区内部，买之前可以去周边小区调查调查。 一般来说是没必要。
提问：美丽智慧的房姐，急问城投秀水青城值得投资吗？你上次说藏龙岛兰园投资回报一般，那青山区的秀水青城呢，马上要开盘了，置业说13000+，小户型有80+的，但是感觉户型不好，值得投吗？
回答：投资回避，青山并不是投资的首选板块。 青山产业转型比较慢，青山片区未来潜力一般，辐射范围有限，很难吸引其他片区的人，一般都是板块内部改善置换。青山目前价格也不低了，虽然有商务区的规划，但是现在能看到的只是大规模的拆改。未来商务区能不能真实落地，不好说。而且城投周边工业区还是有污染的。
提问：房姐您好，我昨天咨询过您，我们到重庆来看房了！现在有三套房可供选择，麻烦您给参考一下，以下房源投资优选顺序是怎样的？可能买两套。感谢房姐！ 1.一套在紫都城，9楼面积113平，小高层，价格188万，均价16600元。房龄是08年的房子，带简单装修和家电。 2.紫御江山 御湾，14楼朝东北面积117平，房价207，均价是17600，毛胚房，16年的房子。 3.南滨路十里长江，靠近朝天门大桥，江景房。临近长嘉汇，靠近阿里巴巴，房子朝西南或朝西北。新楼盘，交房时间2022年4月份，精装修有空调。 第一套21楼朝西南面积113平，价格216万，均价19000。 第二套3楼面积也是113，价格199，朝西北，是中间户型。 第三套也是3楼端户，面积113，价格205，均价18100。
回答：你好，感谢付费！ 其实这几套房都是市场价，不算笋盘。 紫都城和紫御江山的单价需要再砍1千 十里长江继承了中海的高价传统，江景位置一般，距离地铁太远。综合配套和人员聚集都不太好。 综合对比，紫都城性价比略高一点
提问：房姐好！请问一下光谷东“”民发盛特区”前景如何？值不值得入手？
回答：你好，民发在光谷东的位置还行，价格不算太高，缺点是开发商一般，加上楼盘太小，未来二手市场上的溢价能力不算高。
提问：房姐，您好！新人首问，坐标江苏南通市区，有3套房。想投资房产，在不影响日常生活的情况下，可用现金40万，月还贷可以8000元，投资城市不限，投资周期可在10年内，请指点。
回答：你好，子弹40买优先考虑武汉 成都 郑州 沈阳这类低价城市。 另外从资产配置的角度看，可以出手1-2套南通房产，入手上海或者杭州，未来空间会更大一些。
提问：新人首问，房姐好，子弹90，老婆名下有套，还有50贷款未清，二套房是选关山大道二手毛坯，还是光谷东二手毛坯或新房？有用zfb借呗，商贷会受影响么？是必须还清么？
回答：你好，短期持有选择关山大道，长持选择光谷东。 借呗必须还清。 非正规银行的网贷机构都会影响征信，全部还清后别再使用，一般冻结6个月就没事了。 网贷具体点以微粒贷，借呗，宜人贷这一类网贷做为主流。 网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。 如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。 同理，对于那些使用了「普惠金融」的人，银行会更歧视。 普惠金融能不能用？ 1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。 2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。
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