北京楼市现状：“大水漫灌”不停，房价上涨不止
https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/63e8430b46b74d9fbd3eb860db197012我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐你好，目前3套房，一套昌平北七家的老破大，一套亚运村小户型，还有一个商住房。现在想换房，想换一个朝阳区望京、亚运村的次新房，考虑居住环境好的，带点有学区属性的房子。请问你建议是买望京板块的，还是亚运村板块？还有北苑板块怎么样，毕竟价格低不少。如果买望京的话，望京区域这几个小区哪个更有升值价值？北纬40度、首开知语城、北京香颂，谢谢
回答：看重升值就选望京，看重学区就选亚运村，北苑房子比较破 地段固化。 北京香颂的小区品质还可以，但不管是自住亦或者投资，小区本身的品质只是一个简单的参考条件。 北京香颂的地理位置，处于望京的角落，距离阜通，望京西都有距离。建议选首开知语城，北纬40度备选
提问：房姐好，新人首问： 1.万科翡翠-山晓。1500万下叠（地上两层地下两层，有南北花园），有人大附石景山，但地铁不确定 以及楼上还有6层，影响采光。 2.万科翡翠-公园。1300万下叠，户型不如山晓，但临近17号支线，而且楼上只有中叠和上叠，采光会好。有昌平皇城根和11中学。 3.万科观承-大家。合院，300平的1700万，400平2300万，好处是独门独院，但学校未定，地铁较远。一期卖了一年多，300平的还没卖完（400的卖完了） 4.山屿西山著 - 上叠1400，下叠1800。户型不错，属于海淀，但是限竞房，周围没地铁也没学校，而且是简装交房（万科都是精装） 个人需求是3-5年后自住兼顾保值增值需求，以上四个盘，烦请房姐给点评点评 非常感谢！ 如能推荐1000-2000之间，比较有潜力的楼盘，更是不胜感激！
回答：翡翠公园>万科观承-大家>山屿西山著 >万科翡翠-山晓 另外翡翠公园自住兼顾投资，中叠更合适，因为价格低，而且还是别墅性质，中间层，不热，也不漏雨 ，这房子发生过负面新闻，下大雨把一楼的下沉式花园给淹了，所以经量避开下叠吧 新盘的话 中铁诺德 也可以考虑
提问：房姐，现在手头150左右，北京可以用父母房票，想问问智慧的房姐是在北京的望京或者朝青地段投资一个一居，还是去惠州的临深圳地区投资，在短期内的收益会更大呢
回答：你好，惠州，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。 房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。 首付150万，正好能入手一套北京的上车盘，建议入手望京。
提问：新人首问 房姐你好。以下问题请指点 先说下我家情况。朝阳区民族园附近两套60米老破小。为了接送孩子方便。和老人各住一套。每套价值520万左右，怀柔雁栖湖科学城顶秀美泉商品房送同等面积阁楼一套，购买时120万现价350左右用来度假和养老投资（有少量公积金贷款）。手里子弹200w。现在有几个方案麻烦看下是否 可行。（有父母首套房名额可以做接力贷）主要目的是投资或保值。怕手里的现金贬值。 1卖一套民族园的60米。在附近换一套大一点的，华严北里老房子或者华庭嘉园\/马甸经典 2用手里的200万左右现金。首付买个华严北里\/十里堡望京或者别的地方的老破小投资直接出租 3购买奥海明月或奥森ONE或者亦庄招商臻龙等新房小户型投资升值 4卖掉怀柔的加上手里的现金。购买某处二手房或新房 5投资外地。有人推荐了大湾区和南通。都有利好消息。不知是否可行 感谢。若有其他方案还请指教
回答：你好，看到你购买的顶秀美泉，我能勾勒出养老时的画像：恬静淡泊，与世无争，喜欢老式和慢节奏的生活，从来不受楼市涨跌的困扰。 我也喜欢这样的晚年生活，可是，这里是北京啊！ 再淡泊名利，也希望留给子女更有价值的物业吧。 如果继续持有顶秀美泉，不出意外，几年后你们家族的身家会再缩水，真的甘心吗? 我的意见，放弃顶秀美泉，不确定性太大，没有接盘侠。 大湾区和南通这种韭菜聚集地也别考虑了，不要再跳一次坑了。 你可以买到升值潜力好太多的房子，也会住的很舒服。 建议出手顶秀美泉和一套民族园的老破小，置换一套望京 双井 超青板块的改善盘自住。剩余子弹去强二线城市，比如杭州，成都，武汉，重庆，涨幅确定性更大。
提问：房姐好！新人首问。本人刚入职落集体户在月坛，现办公在金台西照附近，近几年暂无结婚生子计划，购北京首房自住，想找临铁三居南北通透的户型，为父母老人定期来京提供便利。 请问就本人情况而言西海朝三个区怎么排序？ 目前在自住基础上，同时考虑学区或投资盘的必要性有多大？ 子弹攒到了1,100万左右，本人名下现有老家的一套房，无贷款记录，月薪2w，是全款省心还是贷款选优更加合适？ 眼下金九银十，在明年夏天之前还有没有更合适上车的时间节点？ 捡漏原业主自还的抵押房风险高不高？ 如有合适地段或具体小区，请房姐多多指点，感谢！
回答：你好，感谢付费！ 投资+自住角度，板块排序：朝阳>海淀>西城 学区角度排序：西城>海淀>朝阳 如果暂时不考虑生子，建议把重心放在投资上 子弹1100，可以关注双井 国贸 超青 望京板块，月供压力大，可以用上公积金这类低息贷款。 橄榄城、宝星国际、慧谷阳光、季景沁园，双井的 首城国际、天之骄子等 年底是比较好的上车时机，有充足的时间淘笋 自还的抵押房是最好的
提问：房姐好，新人首问，求指点 【需求】1.自主改善四居或叠拼（家有2老人+3岁娃未来独立房间，需独立书房） 2.周边幼儿园和学校配套不要太差 3.生活配套相对成熟，方便老人买菜溜娃 4.上班在望京和东三环，但距离是最后考虑的因素 5.首付400-600相对压力较小，如果综合分特别高，可以努力700 【备选区域】未来科学城（担心能否发展起来），海淀小西口（海淀学校烧好），后沙峪（生活配套稍差，公立学校基本没有），通州（学校太破），亦庄（没仔细看呢，相比未来科学城更成熟） 【已看楼盘】未来金茂府，未来公元；世华龙樾；龙湾别墅的平层，万科观承（但交房晚）；通州当代MOMa（旁边都是老小区） 【问题】1.选哪个区域更优。2.哪个楼盘更适合？ 感谢房姐！！！
回答：未来科学城不太建议，这个板块升值空间有限，没什么学区。别墅位置太偏 考虑保值效果不建议买。 你们情况可以看看新北苑，学区也还行，周边配套成熟，离工作地点也很近，例如 华贸城、中铁、悦溪，都可以重点考虑
提问：房姐好，新人首问。本人单位集体户口，单位在王府井附近，预购婚房。三年内有生育计划。目前首付250左右，首房首贷，准备纯商贷。夫妻俩人年入35万左右。朝阳、海淀、丰台都看过一些房子，有什么好的小区推荐吗？拿不定主意，不知道买哪边合适。是该考虑学区好，还是说先自住，再置换。求指教！
回答：没有小孩，先考虑自住后期再置换。 建议看看 惠新西街7＋，亮马桥一带公寓类6上下 还有蒲黄榆和方庄一带，比如蒲安东里或者芳X园（芳城园 芳星园 芳古园 芳群园）。
提问：房姐您好，新人报道，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。
回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等
提问：房姐您好，sfsd。最近看上一套世桥国贸的房子，帮忙评价下这个小区如何。单价7.6，值不值得入手。166平 还有就是我们现在贷款的话只能贷款255w，首付要1000+。房姐你有什么付款方式的操作建议！ 谢谢
回答：世桥国贸小区很小，公寓式设计，环绕一圈。 由于价格较高，中间也没有长期折价的历史，只能说长期跑输大盘，没有买入点。 同样7万出头，CBD可以买到阳光100，双井可以买到天骄珠江，都要好过世桥国贸。 做全款抵押吧
提问：美丽房姐：工薪族求指点，年纪偏大半退休。在太阳宫万方景轩有大一居，出手650w左右吧，05年交房自住至今，外地老家有房有贷5年内不能出手。北京的还款能力弱。 小区环境需要提高，继续自住下去还是换去北清路幸福里期房等规划潜力，哪样划算？或者换两个小户，怎样能稍微保值一些？谢谢你！
回答：你好，华润的问题在于品控比过去差远了，我怕你买完就维权。 另外，幸福里位置其实不太行，已经到山后了，这个价格已经没什么性价比。 总价650以内，更倾向入手2居改善自住。 这个总价段比较推荐以下板块： 常营：保利嘉园，首开畅心园 朝青：国美第一城，青年汇佳园 望京：利泽西园，望京新城，南湖东园
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